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上海

仲量联行:办公楼租赁需求增强;三家新购物中心正式开业

2010年上海年终房地产市场回顾


2010年第四季度,浦西甲级办公楼租金环比上涨7.1%,成为自2005年第一季度以来最大的单季增幅。仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼表示,“来自跨国企业持续旺盛的需求以及可供选择空间的有限,使得本季度浦西甲级办公楼租金快速上涨”。商铺市场,本季度租赁活动趋缓,市场上可供选择的商铺空间依然非常有限,优质商铺空置率持续低于1.0%。住宅市场,随着政府在2010年第三季度末推出的新一轮紧缩政策,上海普通住宅市场销售量在10月和11月持续下降,但在12月有所反弹;与此同时,豪宅市场依然维持低迷。由于看好办公楼和商铺物业未来租金的增长预期,境外投资者对整栋收购此类物业继续表现出强烈的兴趣。在非保税仓储市场,由于需求持续旺盛以及供给有限的共同作用,上海非保税仓储市场租金本季度环比上涨3.1%。

办公楼

强劲需求助推浦西租金上涨7.1%。上海甲级办公楼市场租金在第四季度加速上涨,环比涨幅达6.5%至人民币7.5元/平方米/天。跨国企业的强劲扩张需求推动浦西平均租金环比上涨7.1%至人民币7.6元/平方米/天,成为浦西自2005年一季度以来环比增速最快的一季。浦东租金增速在经历了第三季度的短暂放缓后,本季度同样呈现强劲态势,环比上涨5.8%至人民币7.4元/平方米/天。超甲级办公楼市场方面,浦西的平均租金本季度达到人民币8.7元/平方米/天,浦东为人民币8.3元/平方米/天,环比分别上涨5.2%及3.1%。

浦西市场的旺盛需求主要来自扩张及升级办公空间。2010年第四季度,随着越来越多的跨国企业重启扩张计划,浦西办公楼市场迎来跨国企业对办公楼租赁的旺盛需求。制造业及专业服务公司开始其中国业务的新一轮投资,积极扩张和升级办公空间,在本季度的租赁市场上变现尤为抢眼。例如,一家跨国制造业公司租赁会德丰国际广场约4,500平方米的办公空间,较之前的办公空间扩大近80%。另一家专业服务类外资公司在企业天地扩租约30%达到近4,000平方米。新竣工的办公楼也受益于强劲市场需求的推动,楼内面积正被市场快速消化,上海名人商业大厦的签约率已接近80%。会德丰国际广场一期已经处于满租状态,整个项目的签约率也达到50%左右。同时,预计于2011年第二季度交付的上海环贸广场,其预租率已接近30%。在非中央商务区甲级办公楼市场,位于虹口区四川北路的中信广场及位于卢湾区世博园区附近的新富港1座在本季度交付,共计为市场带来162,467平方米的新增供应量。

浦东市场表现活跃。在经历了第三季度租赁需求放缓后,本季度,浦东甲级办公楼市场重新呈现强劲需求,国内及跨国金融机构的租赁活动均相当活跃。例如,一家内资银行在时代金融中心租赁约1,000平方米的面积;美国纽约梅隆银行在恒生银行大厦(原汇丰银行大厦)租赁3,000平方米。另外,内资企业在浦东竹园地区依旧表现活跃,本季度继续出现一些大面积的租赁成交。例如,一家国内房产公司和一家高科技公司均从原有品质较低的物业中迁出,分别租赁宏嘉大厦6,000平方米和4,000平方米的办公面积。位于竹园的盛大国际金融中心本季度竣工交付,为市场新增81,099平方米的供应量,该楼已于2010年年初整栋出售给一家国内企业作为自用办公楼。

2011年将同时出现新增供应量和市场吸纳量的高峰。“我们预计上海甲级办公楼市场租金在2011年将继续上涨。”顾东尼指出,“浦西市场在旺盛需求的推动下全年有望实现15%的租金涨幅,浦东的租金涨幅也将达到10-15%。”浦西市场在未来12个月内将有4个甲级办公楼项目竣工,为市场新增221,593平方米的供应量。但供应量入市并不会造成市场空置率高企,跨国企业租户的扩张及升级需求,加之上海环贸广场等新项目良好的预租表现将起到积极的缓冲作用。在浦东,共计758,392平方米的新增办公量将于2011年进入市场,但是其中一半以上的面积已确定为自用面积,鉴于内外资金融机构将继续在浦东的扩张步伐,这些剩余的可租赁面积预计也将稳步被市场消化。因此,浦东市场空置率的上升空间也会相对有限,空置率处于低位的办公楼业主仍将在租金谈判中占据主导地位。

商铺

市场租赁活动放缓。 尽管官方具体数字尚未公布,但各种迹象表明,来上海的国内游客数量在10月31日上海世博会闭幕后呈现下降态势。包括流行服饰在内的各业态零售商在第四季度的新开店面总量较上一季度有所减少,因为众多零售商已经提前完成2010年的开店计划,因此相比势头强劲的前三季度,第四季度上海优质商铺的租赁活动明显放缓,进入季节性低位。本季度,部分流行品牌如Replay、Accessorize、I.T以及Levi’s等在浦西的优质商铺中均有新店开张。德国电器零售商万得城电器位于淮海路商圈的旗舰店也于11月正式开门营业,总面积约13,000 平方米,此前该处由日本百货华亭伊势丹所承租。已在上海拥有十多家店面的艾维庭Spa 即将在浦东再开新店。 在浦西,思妍丽美容机构不久将在新天地商业项目内亮相。本季度上海市场最值得关注的新进零售商是American Eagle Outfitters,其位于南京西路的店面紧邻Gap,预计将于2011年春季正式开业。

上海优质商铺市场新增三个项目。 上海第四季度优质商铺首层租金为人民币50.1元/平方米/天,与上季度49.9/平方米/天的租金基本持平。由于淮海路商圈和南京东路商圈项目入驻率的提升,以及三个新项目交付市场时已基本满租,第四季度上海优质商铺空置率较上季度仅下跌23个基点,为0.7%。本季新入市的一个百货商场和两个购物中心共为市场带来136,500 平方米的新增供应。位于淮海中路的OPA百货12月底开业,该项目紧邻淮海路百盛,面积约为7,000 平方米,是一家以流行日系品牌为主打、以年轻女性为目标客户的小型百货商店。新天地时尚与上海国金中心商场本季度正式开业,共计为市场带来129,500平方米的新增供应,且都取得了优异的租赁业绩:上海国金中心商场在本季度初就实现100%的出租率,而新天地时尚也只剩余不到5%的可租面积。9月底开始试营业的新天地时尚目前已有三个层面投入正式运营,余下的一层以超市为主力租户,不久后也将投入运营。在非中央商务区的商铺市场,位于8号线曲阜路地铁站上方的中粮大悦城在12月下旬开始试营业,该项目定位为大众消费的购物商场,主力租户包括H&M、无印良品、丝芙兰和CK。

优质商铺的市场需求持续旺盛。  展望未来,经历了短暂的淡季后,市场需求将在2011年迅速回暖,大众消费将会成为市场需求的主要驱动因素。“约有316,000 平方米的优质商铺供应计划在2011年进入市场,其中很大一部分将在下半年入市,届时市场空置率将被推高。”仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜表示,“但现有的成熟优质商铺租金仍将保持上涨势头。”

住宅

住宅销售成交量反弹。政府在九月末出台的新一轮紧缩政策在第四季度开始显现效应。十月本是传统的住宅销售旺季,而上海一手商品住宅销量却月度环比下跌3%。随着购房者对紧缩政策的进一步反应,十一月一手商品住宅成交量进一步下跌,月度环比达30%。但进入十二月后,部份刚性需求的购房者在18个月以来首个对购房者有利的时间契机重回市场,促使十二月的市场销售量出现反弹。仲量联行中国区研究部总监柯志谦表示,“政府调控政策还是未能改变市场上积极的购买情绪,当购房者看到房价没有下跌的趋势就会重回市场。”即便在新政出台和成交量下跌的情况下,上海新房价格在近几个月内仍有略微增长。中房上海指数显示房价在十月和十一月分别环比上涨0.9%和1.3%。

豪宅销售市场持续低迷。正如我们在第三季度预测的那样,由于投资者受制于更严苛的房贷政策,整个四季度豪宅销售市场持续低迷。我们长期追踪的一些豪宅项目在四季度鲜有成交。新华路一号、御华山大厦以及汤成一品等豪宅项目在四季度均只有一两套成交。第四季度,豪宅市场没有新开盘项目。由于市场缺乏有兴趣的买家,开发商继续推迟开盘时间以等待市场回暖。一些豪宅项目的开盘时间一推再推,如远中风华园二期、静安豪景二期以及兆丰嘉园二期等项目均将开盘时间推迟至2011年。虽然本季度豪宅市场成交仍没有起色,但无论是开发商还是二手房市场的小业主都没有大幅降价促销。因此,四季度上海豪宅公寓的价格保持稳定,维持在每平米55,397元。

在豪宅租赁市场方面,本季度来自外籍人员的长租需求不断增长,很大程度上弥补了世博会结束后短租需求的下降。由于跨国公司尤其是制造业和金融服务业企业保持强劲的扩张态势,上海本季度的豪宅空置率较上季度仅微升了0.5个百分点。长租需求的增长提升了业主信心,使得四季度的租金较上季度上涨0.7%。

紧缩政策将延续至2011年。我们预期目前的紧缩政策将会在2011年持续,但自住买家的刚性需求将保持强劲。作为传统销售旺季,春节后三、四月份市场成交情况将对住宅市场在2011年的整体走势起到关键作用。受政策影响,住宅供应量预计将持续增加,这将有助于价格在销售旺盛的情况下保持稳定。在豪宅销售市场方面,购房者的信心会受到未来可能出台的房产税和进一步加息预期的影响而保持观望态度,因此我们预计2011年的豪宅销售市场将继续受到抑制。豪宅项目的开发商可能进一步推迟开盘时间以待市场回暖。由于未来豪宅供应非常有限,我们预期上海豪宅市场的价格在2011年仍将维持稳定。在租赁市场方面,随着外籍员工数量的逐渐增多,其带来的租赁需求将进一步增强业主信心,使得租金在2011年保持上扬态势。

投资

2010年全年投资市场成交活跃。初步数据显示2010年上海主要大宗交易的成交金额高达人民币342亿元,同比上升17.2%。在对需求和租金未来持续增长的乐观预期下,办公楼和商铺物业皆引起市场的高度关注。境外投资者(包括来自香港的投资者)投资总额占全年总交易量的72%,而国内买家则占剩余的28%。这与2009年的情况截然相反,2009年国内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。来自香港和新加坡的投资者成为本季度最活跃的买家。就体量而言,本季度最大成交案为凯德商用购入新天地南侧位于马当路的一综合开发项目66%的股权。此外,瑞安建业有限公司购入位于陆家嘴的21世纪大厦的非办公楼部分。同时上海也出现两宗合资开发案。由于可将风险分散给多个投资者,此类模式正日益受到投资者的青睐。广州富力地产和合景泰富地产合作开发新江湾城的加州水郡项目;南丰集团亦与永泰亚洲集团合作开发浦东的国信世纪海景园项目的三号楼。预计2011年上半年将有数个办公楼交易达成。国际机构投资者也面临及时利用所募集的资金的压力。此外,来自香港和台湾的私人资金也在2010年第四季度积极寻求合适的投资项目。由于对未来租金上涨的预期,办公楼和商铺的投资收益略有下降。在土地交易市场,截至12月24日,上海2010年非工业用地的交易额达到人民币1,410亿元。年末最后几天的土地交易将使2010年土地交易总额由2009年的全年人民币976亿元提升至人民币1,500亿元以上,同比上涨超过53.7%。

2011年预计将有大量投资交易达成。投资市场强劲的活跃度将持续至2011年,2011年第一季度预计将有数宗交易达成。大多数的成交项目将是办公楼资产,而多数买家为海外基金。决定商用不动产价格的预期投资收益率将受到利率调整的影响。央行大幅升息将能避免未来投资收益继续收窄,事实上将有可能将导致投资收益放宽。若是利率维持平稳,基于租金大幅上涨的预期,2011年上半年的投资收益有可能被进一步压缩。2011年,境外和国内投资者仍将对办公楼和商铺保持强烈兴趣。

工业

物流

非保税仓储市场的供应持续紧俏。2010年第四季度,受内需强劲增长驱动,非保税仓储面积的需求维持强劲,市场空置率进一步走低。位于松江工业园区北部的上房物流园二期新近完工,为市场新增20,148平方米的体量,但即便如此,非保税市场的空置率仍从第三季度的7.1%跌至第四季度的6.5%。 在供应日趋紧张、可租面积缺乏的态势下,现有仓库容量接近饱和的租户已开始在未来项目中寻找租赁机会。由于需求强劲而供应有限,非保税仓储市场租金环比上涨3.1%,连续第五个季度呈上升趋势。而在保税仓储市场方面,需求持续恢复,租金环比上涨3.5%,已连续上涨三个季度。

产业园区

农业研发成为新的需求来源。上海及中国其它城市正处在农业研发中心浪潮的起步阶段。随着农业产量增加,参与农业研发及生产的外企对产业园区市场的需求越来越多。由于中国主要农业地区耕地面积的快速开发,为保障国家食品安全及确保自给自足,农业价值链是下一个五年计划中的重点着眼点之一。研发活动的目标将着重于加强农业产出效益,包括生物科技和肥料。无论是通过租赁或定制项目,农业科研设施方面的需求正在上升中。近日,安利宣布将建立一个植物研发中心以扩展其草药方面的业务。上海产业园区的整体市场需求强劲,尤其是精细化工和医药产业。新近竣工的项目由于自身品质较高,因此租金较市场平均水平高出10-15%。

制造业

公司仍积极参与选址工作。接近年底,外国制造商持续全面扩张,未来长三角地区将有大量的交易。从上海搬迁到邻近省份仍然是制造业的主要趋势。然而,毗邻上海的江苏省土地供应有限,意味着有部分扩张需求将受限。