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仲量联行《亚太区物业摘要》报告显示:整个亚太区房地产市场基本面继续向好

办公空间吸纳量不断增强,同时租金呈上升态势


根据仲量联行最新发布的《亚太区物业摘要》报告显示,在经济增长强劲以及投资者信心高涨的带动下,2010年第三季度亚太地区房地产市场基本面继续得到改善。办公空间的吸纳量持续走高,更多市场进入租金周期的上升阶段。同时,绝大多数市场的商业房地产投资额和资产价值不断上涨。

鉴于亚太地区经济的强劲表现,该地区的经济增速远超世界其它地区。在消费者信心和就业增长日益改善的影响下,亚太地区绝大多数国家的消费支出仍然保持强劲。根据尼尔森10月发布的《全球消费者信心调查》报告显示,在2010年第三季度全球消费者信心最强的十个国家中,9个来自于亚太地区。

仲量联行亚太区研究部总监文丽菁表示:“在经济发展状况和企业信心增强的带动下,整个亚太地区的房地产市场基本面继续得到改善。办公空间的吸纳量不断增强,在部分市场中企业租户已面临办公空间供不应求的状况。因此,租赁市场正转向对业主更为有利的状况,更多市场转向租金周期的上升阶段。房地产资产价值先于租金开始复苏,同时绝大多数市场的房地产资产价值都已触底反弹。第三季度的投资活动增强,预计未来投资额将持续增加。”

鉴于更多市场进入租金上涨周期,2010年第三季度亚太地区一线城市办公空间的净吸纳量较上季度增长27%,增至150万平方米。新增供应量增至130万平方米,较上季度增长12%。在亚太地区的主要金融中心,香港和新加坡办公空间的净吸纳量增长强劲,东京办公空间吸纳量也已止跌回稳。办公空间的吸纳绝大部分仍主要来自于企业迁址和升级需求,但是在中国香港、新加坡以及中国和印度的一线城市等市场中,更多需求则来自于企业扩张。

目前,亚太地区众多办公市场的租金普遍增长,仅有首尔、台北和部分东南亚城市的办公空间租金处于下跌周期的末段。2010年第三季度,在免租期缩短的带动下,东京办公市场的净有效租金自2008年第一季度以来首次上涨(较2010年第二季度上涨3.7%)。本季度,新加坡(莱福士广场环比增长10.9%)和北京(CBD环比增长10.9%)的净有效租金涨幅最大,其次是香港(中环中心环比上涨8.6%)。2010年第三季度期间,澳大利亚主要城市的办公楼租金大多较上季度持平或温和下跌,仅有墨尔本的租金连续第三个季度上涨。

展望未来,预计2011年香港和新加坡可能成为亚太地区办公市场租金涨幅最大的城市,涨幅在15%-25%之间。预计东京的办公楼租金将加速增长,而中国一线城市的办公楼租金将在近几个季度以来快速增长的基础上有所放缓。

2010年第三季度,豪华和高档住宅市场的租赁需求表现强劲,大中华地区和新加坡尤其如此,但东南亚绝大部分的市场仍然保持低迷。香港豪华住宅租金增幅最大(环比增长4.0%),而新加坡和中国一线城市的租金总体环比增幅达到2%左右。随着企业持续扩张,加之大中华地区和新加坡等市场外籍人士的增多,亚太地区的豪华住宅租金已进入上升周期,预计未来12个月内绝大多数市场的租金将有个位数的增幅,而香港和新加坡的增长将相对更为强劲。
在投资者信心增强的带动下,投资市场持续走强,从而推动资产价值和投资活动双双增长。2010年第三季度亚太地区的商业房地产直接交易额达到182亿美元,较上季度增长14%。日本是亚太地区最大的商业房地产投资市场,其交易额占整个地区总交易额的30%左右,其次分别为澳大利亚、新加坡和香港。本季度表现最为出色的是新加坡,投资额环比增幅高达360%,部分大宗办公楼交易是出现这一增幅的主要因素。

在整个亚太地区,亚洲地区内的投资者及国内投资者仍在市场中占据主导地位,但是跨地区投资者的投资活动也已开始趋于活跃。随着市场基本面的持续好转,预计2010年整个亚太地区的投资总额将比2009年全年增长15%左右。

随着亚太地区房地产市场基本面的持续好转,预计该地区的房地产市场将进一步得到改善。展望今后,鉴于投资者已考虑到未来租金的强劲增长因素,预计2011年房地产资产价值将在很大程度上与租金保持同步上涨。随着租赁需求的进一步增强,预计2011年亚太地区众多市场的租金将持续上涨,而一些表现落后的市场将从2012年后加快其租金的增长步伐。