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新闻

天津

延后的供应和活跃的成交推动天津商业地产市场走高


受活跃的租户需求与有限市场供应量的双重影响,甲级和乙级写字楼物业的租金均呈上升趋势。“一些主要的高端商业项目继续为天津的消费者引进新品牌并保持了高营业额,而大多数目标客户群为大众市场的项目则在此方面不太成功,”仲量联行天津分公司董事总经理何迈可先生表示。鉴于高端住宅新开盘项目有限和紧缩政策的逐渐起效,天津高端住宅的价格增幅放缓,成交量也较少。天津物流市场租赁活动强劲,一些新项目也已完工。长期来看,我们看到开发商正在天津积极寻找并同时与多个地区洽谈更多适合开发物流项目的地块。
 
写字楼
 
写字楼市场需求继续呈上升趋势 –自2010年上半年触底反弹以来,天津甲级与乙级写字楼的租金在2010年第三季度继续上涨。本季度天津写字楼整体市场的毛租金增幅为3%,达人民币3.6元每平方米每天,创2009年以来的最高纪录。
 
内资租户仍然是市场的主要驱动力,贡献了近85%的写字楼总需求。数个外资租户,特别是专业服务业和制造业租户在津新成立或扩租带动了写字楼的需求。2010年第三季度包括德勤、诺华、辉瑞、阿斯利康等跨国公司均进行了扩租。
 
“我们相信良好的经济形势带动了写字楼市场成交的增加。天津写字楼需求仍然强劲且整体空置率下降。我们看到2010年第三季度甲级写字楼完成了近两年以来的最高的季度成交面积,空置率也从2010年第二季度的13%降至第三季度的10%。”仲量联行天津分公司商业地产部副董事吕蔚然先生表示。
 
随着天津环球金融中心2011年峻工,将有超过200,000平方米的写字楼进入市场。
 
商铺
 
高端项目继续领跑市场 –天津的几个项目近期完成了调整并向市场提供更多餐饮业态,包括乐宾百货、伊势丹和新世界百货等项目都将原用于男装或运动服饰的楼层改造为了餐饮。南京路的伊势丹和小白楼区域的海信广场这两个高端项目在2010年第三季度均进行了品牌调整。作为天津零售市场的翘楚,伊势丹百货和海信广场不断引进有吸引力的新品牌是其成功的关键因素。
 
两个原定于2010年底开业的项目延期至2011年,导致在2010年没有新增供应。占用天津中心所有零售面积的山田电机,其开业时间也由2010年第四季度延期至2011年六月。许多现有的项目可用于租赁的面积有限,因此近期大多数成交都以小面积为主。空置率也进一步下降至4.8%,与上一季度相比下降1.7%。
 
优质零售项目的平均绩效与上一季度相比增长4%,达人民币1,400元每平方米每月。销售表现最佳的三个项目仍然是友谊商厦、伊势丹和海信广场,这三个定位高端的零售项目继续领跑市场。
 
高端住宅
 
成交量受到紧缩政策和有限供应的遏制–中央政府四月出台的紧缩政策及十分有限的开盘项目抑制了2010年第三季度的需求。本季度高端住宅仅售出360套,成交量基本与上一季度持平并仍旧处于自2007年以来的成交量低谷。随着第一轮和第二轮分别针对稳定房价和减少投资导向型需求的紧缩政策推出,许多潜在的购房者对当前的高端住宅市场采取观望态度并暂时搁置了购买计划。
 
尽管与2009年同期相比成交量减少,一些位于核心区域的项目仍然保持了可观的销售记录。即上季推出470套毛坯房之后,河西区的博轩园在2010年第三季度售出202套,位列本季度成交量第一。
住宅售价持续攀升,但是增幅明显放缓。尽管如此,2010年第三季度价格与上一季度相比仍然上涨2.5%,与去年同期相比增长48.0%,达人民币19,766元每平方米。
 
物流
 
租金随需求量进一步回升稳步增长 –受益于天津强盛的制造业,三星、宝洁等重要制造企业的服务供应商在靠近其客户工厂的仓库租赁了所需空间。新完工的丰树天津空港物流园亦成功地在预租期吸引到一些内资物流运营商,如宅急送等。
 
除了来自第三方物流公司和制造商的需求外,市场上还观测到零售业,特别是服装、家庭购物以及快速消费品业务线需求的增加。2010年第三季度的成交案例包括美特斯邦威与天天家居购物分别在空港区域租赁了面积。
 
继两年前完工的丰树东疆物流加工区之后,丰树在天津的第二个项目 – 丰树天津空港物流园 – 是2010年第三季度唯一的新增供应。市场整体空置率升至23.4%,与上一季度相比上升了4.2%。然而,整体市场的平均租金上涨0.5%,达到人民币0.78元每平方米每天,增长的主要驱动力是来自于对非保税仓库的需求。