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新闻

广州

广州商业物业需求表现活跃

根据仲量联行第三季度市场回顾报告


广州2010年第三季度,广州零售市场优质商铺的需求持续旺盛,主要的购物中心入驻率继续得到改善。甲级写字楼方面,国内银行金融业扩张势头继续保持活跃。买卖交投升温。工业物业市场表现平稳上升的态势。豪宅市场方面市场需求反弹,但多部委在国庆黄金周前出台的第二轮房地产市场政策调整,将进一步抑制投机活动以稳定楼价。

商铺市场

广州第三季度零售市场持续向好。1—8月累计,全市实现社会消费品零售总额367.38亿元,同比增长19.4%,比上半年增幅加快1.3个百分点。

在现有商铺空置率持续下降和整体零售市场销售额不断增长的带动下,2010年第三季度租金继续上升,环比增长2%个百分点,比去年同期增长9.9%。广州零售市场优质商铺的需求持续走俏,当前广州主要的购物中心入驻率继续得到改善,本季度空置率在3.3%左右,比上个季度下跌0.2个百分点。新成交的租户以外国品牌为主。若干更新完成的项目本季度重新开业,例如位于正佳广场的GRANDVIEW KIDS PARK,并带来了一些新的品牌,例如玩具反斗城等。

在中国继续扩大内需的背景下,预计未来租赁需求,无论内资品牌还是外资品牌,仍然将保持旺盛。一些新的品牌,将继续寻找机会在广州开店。虽然未来供应较多,将推高空置率水平,然而未来的空置面积将大部分位于新的项目。预计需求的增长将抵消供应对租金带来的压力,整体租金水平将在一些成熟项目的带动下继续增长。

甲级写字楼市场

本季度,甲级写字楼市场租赁成交大幅上升,整体市场净吸纳量攀升至20万平方米。此态势反映了市场气氛活跃,经济日益向好。一方面,国内企业需求继续保持强劲增长,特别是国内银行金融业,扩张势头活跃,占大宗租赁成交的大部分。另一方面,受惠于理想的前期预租率,本季度落成的新物业均录得良好的出租率。

由于市场需求活跃,即使本季度新落成物业达20万平方米,整体空置率继续下滑至13.2%,环比下降1.1%。

虽然即将在明年落成的写字楼供应压力较大,但整体市场环境向好使大厦业主仍然保持议价能力,第三季度平均租金继续环比上升1.6%。

第三季度写字楼买卖交投升温,主要表现在佳兆业广场的整体出售以及珠江新城写字楼的分散业权式出售增多。其中,金融业及大型民营企业的自用需求仍占主导。第三季度甲级写字楼平均资本值环比上涨5.8%。

从中长期来看,广州甲级写字楼市场的供应量剧增仍然制约着写字楼租金走势。但是,鉴于由市场需求主导的正面影响,预期整体市场气氛将继续向好。部分发展商采取灵活的租售及买卖策略,一定程度上缓和空置率上升的压力。有鉴于此,短期内,租金急速下滑的可能性较低。

工业物业市场

受惠于活跃的国内需求以及全球出口市场的逐渐复苏,2010年第三季度广州物流市场继续保持平稳上升。普通仓库的需求录得显著上升,零售行业用家以及第三方物流需求表现活跃,积极扩充,广州作为华南配送中心的地位日益得到巩固。扩充需求上升导致普通仓库的空置率持续下降,并带动整体物流市场空置率下降至12.5%,整体物流市场租金表现平稳,微升0.4%。

在产业园方面,需求主要由国内IT、软件、电信、电子商务及外包等行业支撑。市中心的产业园,例如天河软件园,空置率仍维持低位。其中,高唐新建区表现活跃,第三季度吸引两家国内高科技企业将总部、研发中心及其他运营平台搬迁至园内。国内需求活跃加上市中心地段的园区空置率下降,带动平均租金环比上升1.9%。

展望未来,虽然全球范围内仍然存在一些对于经济复苏的不稳定因素,但近期国内需求的上升将使减少物流市场对于外部经济的依赖。部分物流新供应推迟动工,将使供求进一步均衡,有利租金上调。随着珠三角产业经济结构调整,以及广州周边地区基建等配套设施逐渐完善,将继续为产业园需求带来支持。预计市区产业园租金及空置率水平将有进一步改善空间,但周边地区产业园的整体租金水平将只能维持相对平稳,直到新供应逐渐被消化。

豪宅市场

2010年第三季度,豪宅市场整体回稳,一手销售数量达445套,环比上升3%。买家逐渐消化前期政策调整所带来的影响,重新稳定整体市场信心。而之前开发商以及二手卖家提供的价格优惠造成市场需求迅速反弹,特别是普通住宅市场需求的升温带动豪宅市场的复苏,需求以改善型买家为主导。另外,由于本季度新推货量减少,需求复苏重新支持豪宅资本值环比上升3.1%。租赁需求也稳中有升,其中写字楼市场的复苏对其有一定影响,租金水平也跟随资本值轻微上调2.2%。

多部委在国庆黄金周前出台的第二轮房地产市场政策调整,重申加大贯彻房地产市场调控的力度,加强具体措施的执行,将进一步抑制投机活动以稳定楼价。广州跟随其他城市也出台相关细则,将主要打击投机行为,在短期内抑制或推迟豪宅市场的投资需求。

预料本次房地产市场调整对豪宅市场有一定影响。因为新政除了打击整体市场的投资需求外,主要对市场气氛的打击较大,而第三套住房停贷的严格实施将遏制部分改善型需求。因此,作为豪宅需求的重要组成部分的改善型需求和投资需求将出现下降,豪宅市场可能面临调整。从供应方面看,未来大部分豪宅新供应位于市内黄金地段,而且新推货量相比2009年从紧,中期来看供求关系会渐趋向平稳。由于政策性因素的不明朗,买卖双方进入僵持阶段的可能性大,不排除豪宅楼价走势出现波动。