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北京

优质写字楼及商铺物业市场需求保持强劲,平均成交租金较快增长

仲量联行发布2010年第三季度市场报告


仲量联行今天发布2010年第三季度市场报告,优质写字楼及商铺物业市场需求保持强劲,平均成交租金较快增长。
 
• 写字楼–强劲的需求推动了北京甲级写字楼租金上扬,整体市场租金环比增长8.5%,而CBD区域引领此次租金增长。
• 优质商铺–随着北京宏观经济持续向好,居民消费信心不断巩固增强。2010年三季度北京商铺市场吸纳强劲,租金继续上涨,空置率下降。
• 高级住宅–高级住宅租赁市场在三季度依旧活跃,需求稳定上升,平均租金小幅上涨。高级住宅销售市场成交量降低、价格稳中有升。
• 工业物流设施–仍然没有新的仓库进入租赁市场,这也是连续第二季度没有新增供应。伴随强劲的需求造成市场空置率下降7.4个百分点,达到8.4%。
• 投资市场–保险资金获准投资不动产 。
 
写字楼市场

租金持续增长,CBD区域增长显著

本季度北京仅有一个新的甲级写字楼入市,该项目是位于CBD区域的国贸三期,其中写字楼建筑面积12万平方米。该项目的入市,使得北京甲级写字楼的整体市场的存量增加到530万平方米。

北京整体写字楼市场需求增长强劲,尤以CBD区域更为显著,令市场成交显著增加。市场的主要需求来自于国际和国内服务业公司,这些公司寻求甲级写字楼面积,开设新公司和进行扩租。这些服务业公司主要来自于金融、IT和法律行业。例如,国开证券有限责任公司在来福士广场租用了6,800平方米,甲骨文公司在远洋光华国际租用了7,500平方米,而欧华律师事务所签署了1,500平方米嘉里中心续租协议。三季度市场成交大幅推高了整体市场吸纳量至360,863平方米,环比增长83.9%。仅CBD区域,有104,787平方米的写字楼面积被吸纳,为所有写字楼区域市场最高。

由于本季仅有一个新写字楼进入市场而同期需求增长迅速,北京所有写字楼区域市场的空置率均有所下降。其中,金融街的空置率下降最快,从上季的12.2%降至本季的6.2%,而当前整体市场的空置率从22.8%下降至17.8%。在CBD区域,由于国贸三期的入市,使得CBD区域成为所有区域市场中空置率下降幅度最小的地区,从上一季度的37.5%降至本季度35.6%。

北京甲级写字楼市场,在强劲的需求的推动下,整体市场租金上扬,环比增长8.5%至每月每平米人民币271元(按使用面积计算)。其中CBD区域引领此次租金增长,环比增长10.9%,至每月每平米人民币274元。除此之外,东二环,中关村和东长安街区域环比租金增长均超过5%。仲量联行北京公司董事总经理张莹指出“目前市场氛围已发生快速转变,写字楼业主逐渐占据优势地位,部分写字楼的租金环比增长甚至达到15%。”

第四季度,随着北京更多甲级写字楼进入市场,租金增速将有所减慢。预计约有400,000平方米的写字楼面积在下季度入市,其中60%位于CBD区域。由于以上新增供应,CBD区域的租金增长将放缓。在持续增长的市场需求的推动下,我们认为下季度北京市场整体租金将继续保持增涨,但上涨幅度减慢。
 
优质商铺市场

市场需求态势强劲,租金持续上涨

第三季度,共有三个优质商铺入市。9月18日,位于燕莎商圈的都汇天地正式开业,位于公主坟商圈的翠微嘉茂购物中心和CBD的财富购物中心到本季度的开业率都已超过50%。这三个项目为市场带来10.4万平方米的新增供给。

随着北京宏观经济持续向好,居民消费信心不断巩固增强,2010年三季度北京商铺市场租赁需求保持强劲态势。国际奢侈品牌加快进入北京市场的步伐,比如即将开业的国贸三期商城将新增约80家国际顶级品牌,其中包括Badgley Mischka,很多都是首次亮相北京;丹麦顶级珠宝定制商乔治杰生(Georg Jensen)将继上海亮相后在北京开出首店。很多著名国际品牌通过升级扩大店面继续在北京的扩张。高端超市发展迅速并趋于细化,例如OLE已签约国贸三期商城,其营业面积近2,000平方米;华润旗下与OLE品牌形成互补的次高端超市BLT的首家店铺已在财富购物中心正式营业。随着居民生活水平的提高,文化消费成为时尚,精品零售书店开始进入北京市场并且快速扩张,例如叶一堂书店(PAGE ONE)将在国贸三期商城开出北京最大的首家外文书店,同时叶一堂书店还签约了位于酒仙桥由太古地产和远洋地产共同开发,并将在2011年开业的颐堤港(Indigo)。电影院依然保持快速发展态势,例如韩国的CJCGV已签约颐堤港,素来电影也将入驻国贸三期商城。虽然市场中新增供给压力仍然较大,但是商铺物业市场需求旺盛,市场租金平稳上涨,本季优质购物中心首层平均租金环比增长4.2%,达到597元人民币/平方米/月,而市场空置率小幅下降2.5个百分点,达到12.3%。

我们预期在2010年第四季度市场需求将会继续保持上涨态势。预计第四季度将有3个项目开业,包括三里屯北区,国贸商城三期等,其为市场带来18万平方米的新增供给。同时,优质商铺市场租金保持平稳上涨趋势,空置率也会稳定下调。
 
高级住宅市场

租赁需求稳定,租金小幅上涨

高级住宅租赁市场在三季度依旧活跃,需求稳定上升,平均租金小幅上涨。三季度,伴随中国经济的健康发展,跨国企业和机构在华的外籍员工数量平稳增长,如诺基亚,微软等公司,还有英国使馆、南非使馆等机构都增加了外籍员工的数量。同时,9月份,国际学校开学,部分客户为子女上学选择合适的租赁房屋,也促进了市场的活跃。新增供应方面,本季度没有新的服务式公寓开业,在需求增加的情况下,大部分项目的入住率上升,尤其是2010年新开业的项目入住率上升很快,比如上季度开业的Oakwood东直门公寓,入住率经过4个月就上升到50%。服务式公寓的平均空置率在三季度下降了1.6个百分点到15.2%。高级公寓和别墅各有一个新项目完工,分别是CBD区域的圣世一品和顺义的龙湖滟澜山一、二期,在需求稳定增长下,新项目造成高级公寓和别墅市场的空置率在本季度分别上升了0.7和0.9个百分点,达到17.1%和16.2%。三季度,服务式公寓、高级公寓和高级别墅的平均租金分别上涨了1.5%,2.7%和0.8%,达到每月每平方米167元,93.3元和110.3元人民币。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出:“预计四季度,高档住宅租赁市场成交将保持稳定,租金平稳上升”。
 
销售市场成交量降低、价格稳中有升

国务院针对房地产市场继续加强信贷调控的政策在九月底出台。由于高级住宅新开盘项目的减少以及部份投资者的观望,三季度整体市场成交量在二季度小幅下降后,继续大幅减少。但是鉴于优越的地理位置以及供应量有限,多数高档公寓及别墅项目销售价格坚挺,高级公寓的成交价格环比二季度上涨了8.5%,达到每平方米43,395元人民币。高档别墅的成交价格上涨了9.8%,达到每平方米44,585元人民币。展望四季度,政府的连续宏观政策会使整体市场预期发生变化,开发商将采取不同销售策略以期望完成全年的经营目标。
 
工业物流市场

强劲的需求导致空置率下降和租金上涨

第三季度,仍然没有新的仓库进入租赁市场,这也是连续第二季度没有新增供应。同时,电子消费服务供应商,第三方物流公司和零售商对仓储物流设施的需求保持旺盛。一些大型的欧洲汽车企业也很活跃,积极寻找新的仓储设施,或者考虑预租正在进行施工的项目。本季度净吸纳量达到81,672 平方米,环比上季度增加34.1%。几个大面积租赁成交主要集中于北京空港物流基地。没有新增供应,伴随强劲的需求造成市场空置率下降7.4个百分点,达到8.4%。北京空港物流基地,通州物流基地和大兴物流园的空置率都已经下降到10%以下。这种情况对仓库的业主十分有利,他们继续提高租金报价。第三季度,仓库有效租金环比上升5.2%,同比上升9.1%,达到每天每平方米0.84元人民币。

通州物流基地的宝德物流仓库预计于2010年第四季度入市,项目建筑面积25,000平方米,将为市场提供有效的新增供给。仲量联行预计,四季度市场租金仍然保持稳定上升的趋势,空置率将继续小幅下降。另外,一些新项目将在2011年完工,并受到市场的青睐。

投资市场

保险资金获准进入不动产投资市场

2010年9月5日,中国保监会正式发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金以不高于公司上季度末总资产的10%的资金投资于不动产。最近人民币基金显著增长,我们预计将显著增加对北京和整个中国大陆的房地产投资需求。仲量联行北京投资部董事庞树东认为“随着大量资金涌入商业地产市场,有经验的公司将会更乐于寻求有价值的投资机会。”

9月20日,东方银座物业管理公司对外公告,出售公司主要于香港及北京持有三项物业给Topman Group公司,其中包括位于北京之东方银座广场及京港城市广场中尚未出售物业,总面积约为10万平方米。同时,本季度,万科地产也从中信地产手中收购一栋乙级写字楼---赢嘉中心项目。

商业地产租金和资本价值的快速增长吸引了更多的投资者进入房地产市场。同时,商业与工业物业在本季的租金和资本值均有所上涨,使得整体回报保持相对稳定的态势。仲量联行国际董事翰德伟指出“在过去几年中,我们目睹了资本价值显著增长,从投资者角度来看,北京的房地产市场存在大量有价值的投资机会。但是,就目前市场而言,由于当前还缺乏符合投资者标准而且经营良好的商业物业,这在一定程度上阻碍了投资市场的快速发展,希望开发商们能尽快认识到这一点并抓住市场的机会。”