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仲量联行:浦西办公楼租赁需求增强;新政将使住宅销售放缓


仲量联行今日发布第三季度上海房地产市场回顾报告,在浦西,来自外资企业的扩张和升级需求推动浦西办公楼租金环比上涨6.6%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“来自国外的零售商们正积极寻求大面积的办公空间,以支持其零售连锁店在全国范围内的扩张。”优质商铺市场需求保持强劲,使得租金继续上涨、空置率维持在1.0%以下。上海普通住宅市场成交量在8月和9月出现回升,但是三季度末宣布的新政将使得成交量再次下跌;豪宅市场在整个季度持续低迷。随着境外投资者对中国经济增长前景的信心增强,以及国内保险公司购买商业地产物业的细则颁布,大宗物业投资市场的购买预期增强。出口以及需求的增长推动保税区物流租金环比增长3.8%。

办公楼

需求强劲推动浦西租金上涨6.6%。2010年第三季度,全市甲级办公楼的平均租金增长5.1%至7.0元/平方米/天。来自跨国公司扩张及升级办公空间的强劲需求推动浦西办公楼租金环比增长6.6%,为2008年初以来的最大涨幅,平均租金达到7.0元/平方米/天。在浦东,租金环比增速小幅放缓至3.2%,平均租金为6.9元/平方米/天。在连续三个季度表现优于甲级办公楼后,浦西和浦东的超甲级办公楼租金在本季度分别环比增长仅2.7%及1.9%。

跨国公司扩张及改善型的需求主导浦西办公楼市场增长。在浦西,许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划,市场需求持续增强。国外零售商在市场上表现尤为活跃,他们积极需求更大面积、更高品质的办公空间,以支持其零售店不断在全国范围内的扩展布点。Puma在都市总部大楼租赁了3,000平方米的办公空间,而另一国外零售商在名人商业大厦预租了2,900平方米,他们都是从原来的乙级办公楼升级迁出。其它行业对浦西办公楼的扩租需求同样呈现上升趋势,市场需求广泛复苏。例如,一家国内律师事务所在新鸿基开发的上海环贸广场预租了约6,000平方米的办公空间;而另一家制造业跨国企业也扩大了办公面积,在会德丰国际广场租赁2,670平方米。位于黄浦区的超甲级办公楼名人商业大厦本季度末竣工,为市场新增39,038平方米的办公面积。虽然有新项目入市,但强劲的市场需求仍促使浦西空置率维持在11.0%的水平。

仲量联行浦东办公楼部总监李凌表示:“本季度浦东市场的交易量相对较小,净吸纳量较上季度有所下降,但目前大量的租赁意向仍显示强劲的市场需求将在未来的几个月内促成多笔交易的完成。一些在上海环球金融中心、星展银行大厦及国金中心二期内多楼层的租赁已进入谈判的最后阶段。”浦东办公楼市场的大部分需求仍来自国内企业,尤其在竹园地区,来自国内证券及期货公司的需求推动了长泰国际金融中心及葛洲坝大厦的新成交。同时,延续上季度的趋势,国外金融机构同样成为市场需求的重要来源。美国银行和三菱东京日联银行在汇亚大厦内进行了扩张,分别扩租2,400平方米。位于浦东竹园的宏嘉大厦于本季度交付,为市场新增38,672平方米的办公楼面积。

商铺

国际品牌入市劲头不减。来自国际一线品牌和国际快速时尚消费品牌的需求本季度持续强劲。包括Balmain、Céline、Salvatore Ferragamo 和 Bulgari在内的众多国际一线品牌于本季度在浦东的国金中心商场开业;另有如MCM、Tom Ford、 Roger Vivier等高端奢侈品牌也纷纷在浦西的优质商铺物业中开业。此外,爱马仕针对中国市场推出的全新高端品牌“上下”也于本季度在香港广场揭幕。仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜指出:“快速时尚消费品牌零售商的市场表现同样活跃:首次进入上海市场的UGG Australia 本季度进驻香港广场和恒隆广场;美国时尚品牌GAP确认了其在上海的首批两家店铺将在今年四季度开业,分别选址于南京西路的中创大厦和淮海路的香港广场。受持续强劲的市场需求推动,上海第三季度优质商铺首层租金为人民币49.9/平方米/天,环比上升1.9% (同质比较)。”

优质商铺空置率保持低位。本季度,上海市场没有新增优质商铺新供应,空置率与上季度持平,为0.8%。建筑面积为2.9万平方米的新天地三期--新天地时尚于9月最后一天开始试运营,目前已经确认入驻的租户包括LeSportsac、 Calvin Klein Jeans 、 Bread n Butter 等国际时尚品牌以及DBHK、素然、La Vie等设计师品牌。外滩27号也在本月完成修缮重新亮相,劳力士将取代之前盛传的第五大道百货进入外滩27号,其位于一楼约1,000平方米的旗舰店预计于年底开业。在非中央商务区的商铺市场,位于打浦桥地铁站的日月光中心广场于本季度正式开业,为周边居民提供了大众流行服饰和餐饮方面的众多选择。

住宅

住宅市场购买情绪显著改善,但将再次回落。由于政府紧缩政策持续打压购房者信心,第三季度伊始的住宅市场购买情绪非常疲弱,七月的交易量维持在较低水平。但随着首次购房者逐步重回市场,八月的住宅市场成交量开始回升。到了传统的销售旺季九月,市场销售情况进一步改善,虽然整体商品住宅价格没有太大的变动,但成交量呈现大幅增长,环比达到88.8%。中房上海指数显示七月新房价格较前一月微幅下跌0.7%,而八月则保持不变。
随着八、九月交易量的回暖以及市场信心的提升,中央政府于9月29日出台了新一轮的市场紧缩政策。除了停止提供第三套(及以上)住房的房贷外,新政策要求第一套房贷的首付比例从20%上调到30%。而在上海,在政策有效期内每户家庭将只能购买一套新商品住宅。“在这些新政策下,买房者又将重回“观望”状态,直到他们能够评估政策对价格的影响。成交量预计将大幅回落到今年四月份上一轮紧缩政策后的水平。“仲量联行中国研究部总监柯志谦表示。

豪宅市场保持平静。受制于更严格的房贷政策,上海豪华住宅销售情况在整个季度保持低迷,这在多个豪宅项目中得到体现,包括新华路一号、嘉里华庭二期以及汤臣一品等在内的项目在第三季度中均只有1套或2套的成交记录。由于豪宅需求的持续走低,本季度市场没有新开盘项目。开发商选择进一步推迟开盘时间,等待豪宅市场复苏。尽管2010年第三季度的豪宅市场销售呈现疲软现象,但并未出现开发商及二手房市场的个人卖家大幅降低价格以促成交易的现象。因此,豪华公寓的资本价值在第三季度保持平稳,维持在每平方米55,255元的水平。新一轮的紧缩政策预计将使上海豪宅市场呈现长时间的低迷状态。在豪宅租赁市场方面,来自外籍人员的强劲需求促使空置率下降了1.4个百分点。随着空置率的下降及业主信心的提高,高档公寓租金环比增长了0.9%,租金创下了连续第三个季度的增长。

投资

投资活动增多。初步数据显示,截至目前,今年上海的大宗物业投资成交额已达人民币243亿元。上季度,受欧洲债务危机和中国政府出台的一系列针对住宅市场的宏观调控政策的影响,境外投资者对大宗物业收购持谨慎态度。“进入到第三季度后,许多投资者出于对国内保险公司购买需求的预期,重新开始积极寻找投资机会。摩根大通旗下一基金于7月以近人民币12亿元的价格,从摩根士丹利手中购得位于浦东的服务式公寓项目莎玛世纪公园,这一项目是摩根士丹利于2006年以人民币7亿元的价格购得的,”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰指出:“然而,多数投资者主要关注的仍是商铺和办公楼项目。例如,新加坡基金腾飞在9月以人民币13亿的价格购入位于黄浦区的高腾大厦。由于可供整栋收购的优质物业数量有限,市场上在售项目引起多方强烈兴趣,特别是在租金周期明显处于增长阶段的办公楼市场。”本季度,回报率继续持稳,然而保险公司投资房地产行业的放行将很有可能在未来压低投资回报率。“在短期内,许多保险公司仍在积极组建并完善其房地产投资团队,因此真正达成物业投资交易仍将有限,在这段过渡时期内最有可能的投资方式是还是与其他投资者进行战略合作。”韩瑞杰补充到。此外,国内公司依然热衷于在浦东主要区域购买自用型办公楼物业,尤其是附带楼宇标识权的项目,以确保其在上海的“天际线上”拥有自己的品牌曝光。

工业

物流
 
保税物流市场巩固复苏势头。在最近几个月中,上海出口市场继续保持强劲上升势头,六、七和八月的出口额同比增长分别达到44.2%、38.8%和25.5%。出口值现已高于金融危机前的水平,一至八月的出口总值较2008年同期高出3.0%。2010年上半年,与东盟国家的贸易额同比上扬了68.2%,这一趋势将继续在上海贸易量的总体增长中扮演关键角色。上半年,转运存储贸易所贡献的出口值增加了98.0%,较一般贸易和加工贸易的增速高得多。转运存储贸易是保税仓库需求的重要驱动力,这也表现在保税仓库市场净吸纳量的增加上。外高桥市场需求保持最为强健的态势,而临港市场的需求也开始复苏。保税仓库租金继在上季度出现了2008年第三季度以来的首次上涨以后,本季度增速加快,环比达3.8%。非保税仓库租金已连续四个季度增长,本季度环比上升2.6%,为2007年第四季度以来最快。

产业园区

产业升级促使需求增强。经过两年的低迷时期,跨国企业对于上海产业园区市场的租赁需求已全面恢复。同时,许多产业园区正积极寻求改变其产业结构及组成。这些园区正在进行定位的转变升级——从工业制造转向更高端的科技研发和总部功能等。这意味着一些目前不符合园区产业结构新定位的租户将被迫迁移,而随着这些企业在上海及上海以外寻找新址的机会, 一些新建空间及物业的需求将得到提升。投资市场方面,随着买家积极寻找产业园区空间,卖家的预期水涨船高,因而近期没有交易完成。

制造业

公司继续新选址过程。来自各企业寻找制造空间的问询保持强劲,许多在前几个季度开始寻找办公空间的企业现已进行到最后的选址过程,地点包括大上海区域并遍及长三角地区。生物科技,制药,快速消费品和汽车零部件等产业寻找制造业空间的动作显得尤为积极。