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全球跨境商业地产投资复苏

截至2010年上半年,中国跃升为全球第四大跨境投资目标市场


仲量联行的最新研究显示,全球房地产市场跨境投资额已回升至金融危机前水平,在此带动下,2010年上半年全球商业地产交易额较去年同期增长近一倍。今年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元,远超2009年上半年的760亿美元 。而跨境投资 在整体投资额中的比重也从2009年上半年的31%,回升到目前40%以上(43%),预计2010年的最后几个月仍将继续维持这一上升态势。这表明,随着市场信心的提振、房地产投资重新转向全球化及对价值的追求,市场整体状况已得到改善。

展望今年最后几个月的发展趋势,仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast表示:“由于全球各市场的经济指标好坏不一,加之投资者开展尽职调查导致交易过程延长,预计今年下半年的商业地产投资额的增长幅度将不及上半年。但是,估计2010年全年的投资总额仍将达到2750-3000亿美元,远超2009年的水平(2090亿美元),跨境投资者仍将表现活跃。”

各地区发展趋势
2010年上半年,欧洲地区的跨境投资额位居全球之首(跨境交易占欧洲总交易额的54%以上,其中24%为跨区域交易)。美洲地区此前主要以国内投资者为主,但是今年上半年的跨区域投资额在三个区域中比重最高(美洲地区的投资交易额中的35%以上为跨区域交易)。与2009年上半年相比,今年上半年亚太地区的交易额上升了40%。其中,69%为国内交易,31%为跨境交易,15%为跨区域交易。

仲量联行欧洲、中东和非洲资本市场部总监Richard Bloxam指出:“众多投资者在2008和2009年纷纷将重心转回国内市场,2010年以来,跨境交易活动已回升至金融危机前的水平。但尽管今年的总投资额与去年同期相比显著回升,但仍低于2007年的水平。”
 
“很多跨区域投资活动主要还是在伦敦和近期的巴黎市场,而投资者对德国市场的兴趣现在也日益增加。与此同时,随着机构投资者的需求和可用债务继续转回房地产市场,尤其是优质资产市场,欧洲、中东和非洲的跨区与投资也出现了强劲复苏的势头,尤其是大体量的和购物中心的交易。”

仲量联行国际资本集团亚太区总监Alistair Meadows说:“跨境投资额回升至金融危机前的水平,也表明亚洲买家在国际主要市场,包括在伦敦商业和住宅市场上的投资活动增加。预计来自马来西亚、新加坡、中国香港和韩国(2010年上半年全球第4大最为活跃的市场)的亚洲机构和私人投资者的跨境投资将继续对全球一线市场产生重大影响。”

跨境投资的目标市场
截至2010年上半年,英国是最受跨境资本青睐的市场,跨境投资额高达70亿美元,德国取代美国跃居第二。尽管美国市场的总交易额从2009年上半年的22亿美元上涨至今年的43亿美元,但仍从2009年上半年的全球第二退居至2010年上半年的全球第三。中国则从2009年上半年的5.8亿美元上涨至今年上半年的近43亿美元,几乎与美国持平,跃升至第四位。此外,日本、澳大利亚和瑞典也跻身最受跨境投资青睐的十大市场之列,而这几大市场在2009年上半年均列十名之外。

跨境投资者
2010年上半年,来自全球资本流动最快地区的主要成熟机构投资者仍在跨境投资市场中占据主导地位;其中,全球基金(在世界各个地区募集资金)是最大的投资者,其次则是来自德国、新加坡、荷兰、中东、英国、韩国、美国、中国香港和瑞典的跨境投资者。

跨区域投资者
2010年上半年,全球基金(在世界各个地区募集资金)是全球最为活跃的跨区域买家,其投资额与2009年上半年相比增加了一倍。中东地区的投资者仍是全球第二大跨区域买家,其投资额也较去年同期增长了一倍多。美国投资者的跨区域投资同比增加了48%。2009年未进入十大跨地区买家之列的韩国投资者2010年上半年的跨区域投资跃居全球第四位,投资额达8亿美元。

 “跨境交易额的增长,同时表明了全球主要市场房地产行业的复苏。比如,在2008年和2009年的经济衰退期间,美国跨境投资额跌幅最大,而今年的跨境投资同比增幅高达176%,”仲量联行国际资本集团美洲地区董事总经理Steve Collins补充道,“从2010年迄今为止出现的几宗大型交易来看,投资者已开始回归美国市场。但是,投资者的兴趣导致市场出现明显分化,比如在一些主要门户市场,如纽约和华盛顿特区,对租赁状况良好的核心房地产的需求尤其强劲;而在一些非门户城市,房地产投资需求仍然非常疲软。”

德国投资者在跨区域投资方面的表现比较不活跃,跨区域投资额从2009年上半年的11亿美元降至2010年上半年的5亿美元,这跟正在制定中的德国基金立法不无联系,投资者更多采取相对保守的投资态度。
 
细分市场
尽管办公楼物业仍在投资市场中占据主导地位,但其在全球房地产投资额中的比重已由2009年上半年的53%降至2010年上半年的50%以下(48%)。而与此同时,由于投资者投资类别更趋多元化,商铺、酒店和工业地产市场活动相对有所增长。