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企业需对全球租赁会计标准的全面修改作好准备

仲量联行指出拟订中的新租赁会计标准将对亚太地区的企业产生影响


仲量联行近日指出,亚太地区的企业需对拟议中的全球租赁会计标准的全面修改作好准备,预计在实施后的第一年内此项新标准将对企业的房地产组合产生重大影响。

国际会计准则理事会(IASB)联合美国财务会计准则委员会(FASB)共同提议对经营性租赁会计准则进行全面修改。征求意见稿已于2010年8月公布,最终意见稿将于2010年12月15日前提交。

仲量联行亚太区租赁管理部总监David Brown指出,租赁会计标准的修改将牵涉到资产租赁相关的各种业务,包括房地产和设备租赁。

他谈道:“市场对于提高租赁标准透明度的需求促使修改租赁会计标准,例如加入资产负债表外债务和在企业资产负债表的显著位置体现租赁内容。新的租赁会计制度需要制订更长远的租赁策略,权衡各种可能以及未来的选择因素,并且可能由此产生的相当高的行政管理成本。”

仲量联行亚太区企业顾问部总监许宝钻表示,“办公楼租金是企业最大的运营支出之一。因此,新标准对企业损益表造成的最大冲击将出现在正式实施后的第一年,届时10年租期的初始租赁成本将增加20%。”

根据新的租赁会计制度,租金支出将被采用直线法的租赁资产逐渐减少所取代,前期利息支出将有所增加。

新的租赁会计制度将要求企业将所有的租赁债务以资产的形式反映在资产负债表上 --认可企业把租用物业作为资产使用的权利,以及支付租金和其它费用的义务。

这些变化将对当前和未来房地产与设备的租赁产生影响,同时大大提升房地产策略对于增强企业财务弹性的重要性。

预计受影响最大的主要行业包括拥有众多分行的商业银行,以及经营场地大多依靠租赁的零售商。

许宝钻表示,“根据新的租赁会计标准,企业将需要比过去多得多的房地产租赁信息,为未来作出可靠预测做好准备,以便准确记录每个财务报表期间的资产与负债。以零售商为例,当经营利润较薄时,租赁会计准则修改实施后第一年的费用可能完全冲抵他们的利润额。”

她补充说,“企业应对自己的房地产租赁业务进行评估,考虑是否需要制定新的战略来重新安排自己的资产需求。”

David Brown也补充道:“尽管修改后最终实施大纲要到2011年下半年才会公布,但是,我们强烈建议那些严重依赖租赁的企业从现在就开始为应对变化做准备。他们需要比以前更注重对细节实施的关注程度 -- 这将造成资源获取渠道、数据和信息管理及报告的重大转变。我们不能低估政策实施后将对监管造成的影响。”

David建议企业考虑以下几点:

• 审核当前的房地产资产组合和租赁安排
• 重新评估持有资产相较于租赁的优点
• 重新评估租赁期限和策略,争取以较短的租期达成有竞争力的租赁交易,同时做好业主可能修改租赁协议的准备
• 提高企业的估测能力,更好地预知租赁空间的需求
他强调,“企业需要理解这些标准改动的具体含义,以消减合规带来的行政管理成本,并且合理地应对这些影响。”

拟议中的租赁会计准则修改很有可能在2013年开始生效。采用《国际财务报表准则》(IFRS)或者美国的《通用会计准则》(GAAP)的企业,包括所有美国公司、大多数欧盟公司、以及亚太区已经或即将采用《国际财务报表准则》的国家和地区的公司,如澳大利亚、香港、印度、日本或韩国。