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深圳

深圳优质商厦强劲需求带动租金继续攀升

根据仲量联行第二季度市场回顾报告


承上一季度的升势,深圳甲级写字楼市场本季度的平均租金继续攀升。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,不少国内大型金融机构在深圳布点,以及外资企业恢复扩张计划,大大拉动了深圳优质写字楼的需求,从而进一步推动深圳商业地产市场的回暖。
 
甲级写字楼市场
2010年第二季度,深圳甲级写字楼市场无新增供应,总体量保持在194万平方米左右。金融机构的扩张需求成为本季度市场成交的亮点。其中,国内大型的证券基金公司对优质写字楼的需求保持旺盛,在深圳各商圈均有成交,另外,外资企业的扩张需求也有所增加,拉动了甲级写字楼需求。
 
在需求的带动下,本季度全市甲级写字楼空置率稳中有降,全市平均录得下降1.4个百分点。而租金继续攀升,环比录得6.1%的涨幅,同比增长20.1%。其中福田中心区租务市场需求的旺盛继续拉动该区写字楼租金较快的上涨。本季度,写字楼投资市场的表现尤为活跃,市场投资集中在散售项目。在强劲的投资需求支撑下,资本值录得显著增长,涨幅超过一成,其中位于福田中心区的写字楼资本值增幅尤为显著。
 
市政府出台的一系列优惠措施支持深圳发展区域金融中心,吸引有影响力的金融机构总部项目相继落户深圳福田中心区。本季度,太平金融大厦奠基开工,深圳证券交易所营运中心封顶,其他大型项目也在加紧施工。福田中心区渐见成为未来金融机构聚集区的趋势。
 
展望2010年下半年,深圳甲级写字楼供应量将集中释放,空置率上升,租金的升幅将承受一定的压力。但随着经济的逐渐复苏,预计企业机构对甲级优质写字楼的需求仍将保持平稳,有助于部分抵消供应上升对租金的压力。值得关注的是,随着前海中心规划的出台,前海定位逐渐明晰,将为深圳未来写字楼发展提供更大空间。
 
商铺市场
2010年第二季度,随着深圳经济环境继续向好,零售市场需求增加,空置率下降,并带动租金上涨。位于罗湖区东部的百仕达喜荟城于本季度开业,使深圳优质商铺存量增加4.1万平方米,总量达到145万平方米。喜荟城在开业之时,预租率将近100%,主力租户包括星巴克、洲立影城、屈臣氏等。而时装品牌以定位年轻时尚为主,例如欧时力、Vero Moda、Only等,同时配合其他优质餐饮零售。
 
本季度虽然有新增供应,但是旺盛的需求使整体空置率继续走低,达到4.8%,从而拉动优质商铺首层平均租金环比上涨2.3%,达到每平方米每月821元。中高端时尚品牌积极拓店成为本季度零售市场的亮点,新成交包括益田假日广场的MAX&Co、万象城二期的Ermenegildo Zegna以及金光华广场的SWAROVSKI。
 
同时,深圳零售市场的新兴区域吸引了投资者的进入。以南山区为例,该地区不断增长的零售消费吸引了众多投资者,本季度,嘉德置地宣布将在南山投资修建全国第六座来福士广场,而一些裙楼项目,如宝能地产的太古城花园和天利名城购物中心也都在积极筹备招租。
 
展望2010年下半年,深圳零售市场经营环境乐观,商铺租金将持续上升。短期内,零售商对优质商铺的需求将继续保持稳定。由于本年度计划完工的在建项目预出租率良好,预计未来空置率将继续下降,并支持2010年下半年租金水平的增长。然而,2011年深圳优质商铺市场将迎来一个供应高峰,其中新供应包括中航广场、京基百纳空间、晶岛国际广场以及华侨城欢乐海岸购物广场。供应增多,商场招租和租金在来年可能将面临考验。