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新闻

天津

天津商业与工业地产需求更为旺盛


我们观测到写字楼与物流市场的租金自2008年底市场受金融危机影响以来首次出现增长。“这显示出企业租户和第三方物流公司伴随着稳定的国内经济增长在进一步扩张”,仲量联行天津董事总经理何迈克先生表示。飞速上涨的价格制约了高端住宅的需求,同时2010年第二季度发布的紧缩政策进一步抑制了购买力。
 
写字楼
 
第三产业租户逐渐活跃 – 经历了2009年由于经济衰退导致的需求缩水与租金下降,甲级写字楼与乙级写字楼市场的需求和租金在2010年上半年均出现上涨。天津写字楼市场的主要需求驱动力–特别是金融、物流船运、贸易类及专业服务类租户在2010年第二季度恢复增长趋势,贡献了本季度总成交量的70%以上。尽管大部分成交仍然由国内租户完成,但是我们注意到了跨国公司的复苏。2010年第一家外资银行的扩张–渣打银行在环球置地租赁设立了一家新的支行,表明外资银行业务的进一步恢复。受活跃的租赁需求带动,天津写字楼的毛租金达人民币3.5 每平方米每天,与上一季度相比增长3.6%。
 
“与过去几个季度租户利用租金较低的时机搬迁至品质更好的写字楼项目不同的是,2010年第二季度我们看到大多数成交来自于新成立的企业,这表明企业在天津市场扩张的浓厚兴趣”,仲量联行天津商业地产部副董事吕蔚然先生表示。
 
商铺
 
持续稳定扩张–继ZARA和 Mango在2008年及 Uniqlo在2009年分别在天津开业之后,几家欧洲的快速时尚零售商将在今年集中在南京路沿线的项目中相继亮相。面积为2,100平方米的第一家H&M门店正在乐宾百货首层装修。此外,源于意大利的Asobio也将于九月在国际商场开业。其他一些国际零售商也在积极地从一线城市向天津扩张。例如,日本的家居零售商无印良品在米莱欧租赁了600平方米用于开设其在天津的首家店铺。
 
与此同时,定位于大众市场的数个亚洲化妆品品牌在包括南京路、滨江道和南市东马路的主要分市场的数个项目内扩张。源自韩国的The Face Shop和 Skin Food和日本的DHC是最活跃的扩张代表。来自香港的化妆品零售商–莎莎也已经在小白楼区域租赁了面积筹备其在天津的第一家店铺。由于2010年第二季度没有新增供应,导致市场空置率进一步降低至6.4%。
 
更富于创造性设计和布局的大型购物中心将集中在2011至2013年开业。诸如大悦城和仁恒海河广场等项目已经宣布将引进众多首次进入天津的品牌。这些品牌的概念与文化将改变天津消费者的习惯。
 
高端住宅
 
紧缩政策与价格飙升抑制需求 –2010年初以来天津高端住宅项目的价格持续快速增长。随着中央政府四月出台一系列旨在抑制房价的紧缩政策,高端住宅的价格相应的在五月保持了平稳。尽管如此,截止六月底的价格与上一季度相比仍旧增长了12%,达到了创纪录的人民币19,284元每平方米。急剧攀升的价格也使得众多买家暂停置业。同时,开发商在2010年第二季度投入市场的套数有限,仅相当于上一季度的一半。本季度唯一开盘预售的项目是位于河西区的博轩园,向市场提供了470套毛坯房。
 
受以上这些因素影响,高端住宅物业的成交量在2010年第二季度降到了359套,与上一季度相比下滑47%,这也创下自2007年以来的最低成交量。由知名开发商在核心区位开发的项目继续保持着相对较高的成交量。其中,南京路沿线的金德园以及老城厢区域的富力城三期与仁恒海河广场取得了最好的销售量,占2010年第二季度总成交量的50%以上。
 
物流
 
业务进一步好转–2010年的新仓储项目均计划在2010年第四季度完工,因此二季度没有新项目进入市场。2010年第二季度保税仓库与非保税仓库的空置率均大幅降低,与2009年底相比分别下降7%和18%。自2007年底首个项目投入使用以来,占天津保税仓储物业总存量三分之一的东疆港入驻率逐步上升。天津松昌国际货运有限责任公司、天津港太平洋国际集装箱码头有限公司以及其他多个内资物流船运公司都在东疆港租赁了仓储空间。尽管如此,这一区域的平均空置率仍高于60%。
 
2010年第二季度的最大的成交是大众汽车集团在位于塘沽海洋高新技术开发区的宝湾(天津)物流中心租赁的50,000平方米。得益于需求的增长,租金在本季度出现自2008年下半年受经济下滑以来的首次增长。整体市场平均租金为人民币0.8元每平方米,与2010年第一季度相比微幅上涨1%。在稳定的国内市场带动下,物流与船运类公司的业务在2010年出现明显好转。此外,未来欧洲与美国经济的进一步恢复也将对物流行业起到至关重要的推动作用。
 
投资
 
外资与内资投资者各取所需–多宗大型投资交易在2010年第二季度完成。友谊路上新完工的鑫银大厦将其裙楼与低区写字楼部分出售给交通银行,而该项目剩余的部分则将对外出租或出售。拥有雄厚资金和强劲国内市场支撑的内资金融机构将继续对物业(不一定是单一产权)的收购显出兴趣。
 
位于南京路沿线的天津国际大厦的开发商–泰昇集团六月将其全资持有的该物业以8.7亿港币出售给Arraya Worldwide公司。该项目总建筑面积52,700平方米,由写字楼与服务式公寓构成。该项目在1991年完工,作为天津的第一座甲级写字楼而为人广知。缺乏产权单一的优质项目存量是阻碍国际投资者进入众多二线城市的一个主要障碍。随着越来越多品质更好管理更优的写字楼项目的出现,我们有望未来在天津会看到更多的多层甚至是整栋交易。