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优质写字楼及商铺市场需求全面恢复,平均成交租金稳定增长

仲量联行发布2010年第二季度市场报告


仲量联行今天发布2010年第二季度市场报告,优质写字楼及商铺物业市场需求全面恢复,平均成交租金稳定增长。
 
• 写字楼– 甲级写字楼租金持续一季度的增长态势,整体市场租金环比增长3%,达到人民币249元每月每平方米(按使用面积计算,净有效租金),同时,CBD 区域的交易非常活跃。
• 优质商铺–随着北京经济的持续恢复,上半年商铺市场需求全面恢复,很多著名国际品牌更加注重在北京的拓展。
• 高级住宅–高级住宅租赁市场在一季度复苏后,在二季度变得非常活跃,需求大幅上升,大部分项目的入住率迅速提高,同时市场平均租金上涨。
• 工业物流设施-第三方物流公司、零售商、电子消费服务集团和汽车行业大举扩张吸纳仓储物流库,使本季度净吸纳量达到60,900 平方米,市场步入良性发展区间。
• 投资市场–在物业投资市场,本季度写字楼及优质商铺物业的资本价值与租金同时小幅上升,导致物业投资回报率依然稳定在6.5-7%之间。
• 酒店市场–旅游需求稳健回升,星级酒店入住率稳定上升,每间可出租客房收入增长。
 
写字楼市场

市场需求活跃,租金持续稳步上涨

本季度,在甲级写字楼市场,仅有位于亚奥区域的盘古大观项目进入市场,为租赁市场带来60,000平方米的新增供应。在2010年上半年,市场总共有492,080平米新增供应。由于本季度新增供应有限,使得整体市场的空置率有小幅下调,平均空置率下降到22.8%,环比上一季度下降了3%。 由于CBD地区吸纳量强劲,导致平均空置率环比下降了8.1%,达到37.5%, 而中关村和金融街地区的空置率分别为7.2%和12.2%。

本季度,很多客户搬入了新签约或扩租的办公室,整个季度市场租赁市场的净吸纳量从第一季度的59,008平方米增长到了本季度的158,702 平方米。截至目前,2010年上半年写字楼租赁市场的吸纳量达到255,210平方米。在本季度,CBD和金融街区域的交易最为活跃,租赁市场的净吸纳量分别为111,915平方米和28,353平方米。金融街地区依然是国内外金融机构青睐的区域,例如方正证券在丰融国际金融中心签下1,400平方米的面积,同时一个欧洲金融咨询公司在英蓝国际金融中心签下600平方米的面积。由于金融街地区可租赁面积有限,一些国企依选择了CBD区域作为办公场所,例如,中国电力投资在国贸三期签约近千平米的面积。从客户背景来看,内资公司租赁面积超过外资公司,占市场预租成交量60%。本季度金融机构和律师事务所积极签约,其中北京银行中关村支行在位于中关村的塑黄大厦新签约10,000平方米,方达律师事务所在国贸三期租赁3,000平方米。 天津汉柏投资和诺鼎基金管理分别在银泰中心各签下 1,000平方米的面积。爱美仕市场研究公司在中海广场租赁了1,600平方米。在内资公司积极签约的同时,外资公司也积极寻求新的面积和扩租,例如,太平洋投资集团和易道公司均分别在华贸中心和远洋光华国际签下新的面积。

甲级写字楼的租金持续一季度的增长态势,整体市场租金环比增长3%,达到人民币249每月每平方米(按使用面积计算,净有效租金)。虽然CBD 区域的交易非常活跃,但是因为有大量的可租赁面积,市场竞争激烈,本季度租金涨幅仅为1.2%,达到人民币247每平米每月(按使用面积计算,净有效租金);同时,由于金融街可租赁面积非常有限,本季度该区域租金上涨了7%,达到人民币380每平米每月(按使用面积计算,净有效租金),是目前全市写字楼租金最高的区域。同时,东二环区域的租金也有大幅度的上涨,主要是由于在该区域的以企业自用办公楼为主,在没有新增供应的情况下,租金也有较大的涨幅。

2010年初,我们预计到今年年底将会有超过100万新增供应。到2010年上半年,新增供给为492,080 平方米,其余项目将会在今年下半年进入市场。虽然目前市场的预租情况良好,例如国贸三期写字楼的预祖率达到了38%,但由于今年下半年将会有大量的新增供给进入市场,预计在年底市场空置率会稳定在26%左右。仲量联行北京董事总经理张莹指出:“鉴于市场需求的稳步回升,预计2010下半年市场租金将会继续小幅上涨”。
 
优质商铺市场

市场需求稳定回升,租金小幅上扬

第二季度,东四环朝阳北路的朝阳大悦城和公主坟商圈的翠微二期两个购物中心正式开业,新增供给的建筑面积为267,600 平方米,其中朝阳大悦城总建筑面积达230,000平方米。由于零售商注重开发商的经营经验,在中粮大悦城的品牌效应下,朝阳大悦城预租率高达90%,并且有效带动邻里型商业在北京的发展。

随着北京经济的持续恢复,上半年商铺市场需求全面恢复并且稳定增长。很多著名国际品牌更加注重在北京的拓展,例如意大利品牌Emporio Armani在三里屯北区准备开出旗舰店,营业面积超过1,600平方米。其它购物中心也陆续吸引这些国际高端品牌入驻,如都汇天地在试营业期间已开出BURBERRY,GUCCI店亦在装修中。华润旗下BLT超市在今年一季度签约国贸三期和华熙乐茂后又将在财富购物中心开店。随着居民生活水平的提高和国际交往的频繁,北京餐饮业持续扩张,例如朝阳大悦城有接近70家餐饮入驻,而且高端商务餐饮业发展快速,例如小南国将在都汇天地和朝阳大悦城开业;金鼎轩、草本工坊、梧桐和金钱豹等连锁餐饮将在朝阳大悦城开业。化妆和个人护理连锁品牌持续快速发展态势,例如丝芙兰已在朝阳大悦城开业,万宁在银泰中心地下二层开出新店,这些品牌成为购物中心竞相追逐的对象。虽然商铺物业市场需求稳定增长,但是受大量新增供给和现有存量项目的影响,租户依然掌握议价权,市场租金仅小幅上涨,本季优质购物中心首层平均租金环比增长5%。

我们预期,在2010年下半年,市场需求将会继续保持平稳回升的态势,下半年将会有391,500平方米新增供给进入市场,特别是随着商业销售高峰期的到来,70%的新增物业将会在第三季度正式开业。仲量联行北京商铺部主管张志贤表示: “今年下半年,优质商铺市场租金将保持小幅上涨趋势,空置率也会依然保持稳定。”
 
高级住宅市场

租赁需求大幅上升,租金加速上涨

高级住宅租赁市场在一季度复苏后,在二季度变得更加活跃,需求继续上升,大部分项目的入住率迅速上升,同时市场平均租金继续小幅上涨。二季度,伴随中国经济的稳定恢复,被跨国企业外派到北京的项目团队大量增加。同时,二季度一直是北京租赁市场的旺季,加上部分购买需求被抑制后转移到租赁市场,也刺激了部分高档公寓的租赁需求。新增供应方面,本季度有一个服务式公寓,即位于东直门的北京莱福奥克伍德华庭(Oakwood Residence Beijing)项目,其计406套公寓完工。另外,由于3个服务式公寓退出租赁市场,原有租户也在其他项目中寻找适合的房源,造成服务式公寓的供应相对紧张起来。需求的强劲增长和有限的新增供应导致大部分项目的空置率下降。服务式公寓、高级公寓和高档别墅的空置率在本季度分别下降了3.8、3.5和2.1个百分点,分别达到16.8%,16.4%和15.3%。二季度,服务式公寓、高级公寓和高档别墅的成交租金分别比上季度上涨了7.8%,4.6%和2.8%,达到每月每平方米164.6元,90.9元和109.4元人民币。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出:“预计下半年,高档住宅租赁市场将延续二季度的良好趋势,市场成交保持活跃,租金继续平稳上升”。
 
销售市场成交量下降、价格稳定

2010年4月,国务院针对房地产市场出台了更为严厉的调控政策。由于资金信贷的限制或是投资信心的折扣,近两月,高级住宅的投资性需求确实得到了抑制并出现了下降,导致二季度的整体成交量相比一季度继续下降。但是,多数发展商的现金流相对充裕,大多数项目没有明显下调销售价格,而是采取观望或小幅优惠争取客源的销售策略。二季度,高级公寓的成交价格环比上季度上涨了6.1%,达到39,983 元每平方米。高档别墅的成交价格上涨了2.5%,达到40,619元每平方米。展望下半年,严厉的调控政策仍将延续执行,虽然刚性需求购房者还会继续入市,多数潜在购房者依然采取观望状态,而部份开发商的价格折扣力度将加大,以促进项目的成交。

工业物流市场
 
仓储物流设施需求快速上升,租金稳定上涨

在第二季度,第三方物流公司、零售商、电子消费服务集团和汽车行业大举拓张吸纳仓储物流库,使本季度净吸纳量达到60,900 平方米,市场步入良性发展区间。在经济危机期间,工业地产开发商对于经济增长前景预期欠佳,纷纷推迟了项目建设计划,导致今年入市项目数量显著减少,租户可供选择的物业变少,在快速回升需求推动下,物流设施租金上扬。本季度没有新的项目入市,但市场成交活跃,成交主要集中于北京空港物流基地和通州物流基地。其中,位于北京空港工业物流基地的普洛斯项目吸纳了总计约28,000平米的仓库面积,其中DHL 吸纳了24,000平方米。随着网络购物的大众化,电子商务服务集团业务量显著增长,如京东网上商城、当当网、以及凡客诚品等企业对仓储空间的需求旺盛,寻求拓张动机明显。北京市场仓储物业的平均租金稳步上涨达到24.3元每平方米每月,本季度平均租金环比上涨2.5% 。市场平均空置率下降至15.8%,比上一季度下降了5.5个百分点。

宝德物流25,000平方米仓库预计于2010年第四季度入市。另外,现有供应中单体体量在5,000平米以上的仓库比较少,需要大体量仓库的租户选择余地有限。因此,我们预计未来12个月,市场租金仍然保持稳定上升的趋势,空置率将持续下降。
 
投资市场

投资者开始观望,成交量降低

二季度,北京大宗物业交易市场表现平淡,仅有北京华融投资公司通过其下属华融基础设施有限公司 以约30亿元人民币的价格收购了位于金融街地区的金融街1号写字楼项目,项目总建筑面积约为9.6万平方米。虽然商业物业租金稳定回升,但是本季度写字楼及优质商业物业的资本价值小幅上升,导致物业投资回报率依然稳定在6.5-7.0%之间。在过去两年,国内物业资产价值大幅上升,而租金表现下滑,导致北京的优质物业投资回报已与成熟海外市场接近。由于外资机构基金所要求的投资回报高于当前物业市场的平均收益,而物业的持有者不考虑降低成交价格,买卖双方对于资产价格估值的差异导致市场出现观望。

正如我们在一季度所预测,今年北京土地价格的过快上涨是不可持续的。四月底,北京市政府对于土地出让政策进行了新的调整,高价格不再是竞争的唯一标准。由于下半年房地产前景不明朗,同时银行信贷政策的收紧及住宅成交量开始下滑,部份企业对于拿地扩张变得谨慎。二季度土地供应量与成交量放缓,地价表现平稳。 “五月初,市场期待已久的CBD核心区内12块商业用地开始进行正式招标出让,预计很多有实力开发商及机构投资者将积极参与角逐”,仲量联行北京投资部主管庞树东表示,“这表明了北京商业地产投资市场已开始出现强劲反弹。”
 
酒店市场

旅游需求稳健回升,北京酒店市场每间可出租客房收入增长

在经历了两年的艰难时期之后,北京酒店市场在2010年的前五个月中呈现了清晰的恢复迹象。根据仲量联行酒店集团的调研,北京的四星级和五星级酒店市场在2009年面临供需的双重挑战--即奥运之前和期间进入市场的新增供应,以及国际商旅和休闲游客因全球经济低迷而缩减旅行和预算的挑战。然而,2010年的前五个月中,入境旅游者人次同比增长23.7%,而酒店供应则新增无几。相应地,北京五星级酒店(11,701间客房)的入住率稳定上升了14.4个百分点,每间可出租客房收入较2009年同期增长了31.0%。仲量联行酒店集团的葛灵汉副总裁指出:“鉴于入住率水平回升而市场信心较为乐观,加上一些新的酒店房价协议开始生效,我们预期在2011年五星级酒店市场的日平均房价有望实现增长。”在2010年以后,国际品牌的四星级和五星级酒店供应量预期将以年均24.4%的速度持续增加。 “随着全球经济的进一步恢复,北京继续保持其作为经济活动和休闲旅游目的地的魅力以及作为中国首都和政治中心的重要性,我们对北京酒店市场的积极业绩表现持有充分信心,”葛灵汉先生表示。