Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

广州

市场整体趋好,广州商业地产需求持续上升

根据仲量联行第二季度市场回顾报告


广州2010年第二季度由于经济的持续回暖,加上广州亚运年的带动,零售市场保持活跃,本土和外资百货不断扩张。甲级写字楼方面,国企扩张势头继续保持活跃。节约成本型和升级需求带动的大宗外资企业整合与搬迁个案呈增长态势。整体经济情况的改善以及华南物流市场的回暖,吸引外来投资者加快进入华南市场的步伐,物流园和工业园基本面向好。豪宅市场方面,政策调整初见成效,楼价过快增长的情况初步得到控制。投资市场方面,投资者观望气氛浓厚,转而在商业物业市场尤其是写字楼市场寻找机会。
仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“外围经济的逐步复苏带动广州本地商业地产租务需求的持续活跃;楼市新政对住宅的调控力度加大,部分投资者或开发商开始关注商业物业市场。商业地产虽然有着不错的发展前景和巨大的升值潜力,但也必须注意其潜在的风险。”

商铺市场

随着经济的持续回暖,加上广州亚运年的带动,广州第二季度零售市场保持活跃,总体向好。1—5月累计,全市实现社会消费品零售总额164.6亿元,同比增长18.1%,比去年同期加快6.7个百分点。
本季度正面的零售市场迹象有助于零售商重拾信心,推动零售市场发展。零售市场的不断成长吸引了本土和外资百货不断扩张。位于天河CBD的新项目预出租情况良好,减缓了该区域的供应压力。当前广州主要的购物中心入驻率比较高,本季度空置率在4.1%左右,比上个季度下跌2.7个百分点。在现有商铺空置率持续下降和整体零售市场销售额不断增长的带动下,2010年第二季度租金继续上升,环比增长3.3%个百分点,比去年同期增长8.7% 。

展望下半年的商铺市场,仲量联行商铺部助理董事郭伟明表示,“零售销售的持续增长将使租赁需求保持旺盛。特别是一些新的品牌,仍然将寻找机会在广州开店。而未来项目将突出自身特色,走差异化经营。短期内,空置率显著增长可能性不大,租金企稳呈上升态势。然而,中长期新增供应充裕,仍将对租金增长产生压力。 ”
 
甲级写字楼市场

本季度,甲级写字楼市场整体市场环境向好,推动楼市上升。国内外企业在本市场中积极进行扩张和整合,此活跃态势反映了稳定的经济复苏。一方面,国企扩张势头继续保持活跃,特别是金融相关行业加快扩张脚步,抢占优质商厦进行扩张。另一方面,节约成本型和升级需求带动的大宗外资企业整合与搬迁个案呈增长态势。随着需求上升,甲级写字楼整体空置率持续下降,新落成的大厦仍为企业更新换代写字楼的首选,例如万菱国际中心8月份收楼在即,预租情况良好;而太古汇则继汇丰银行承租43%楼面后,带动其他租赁意向,本季度预租面积达50%以上。写字楼需求上升致使租金及资本值大幅攀升。
 
展望今年的广州甲级写字楼市场,虽然写字楼市场呈好转的迹象,未来新供应量井喷仍然存在,所以继续维持整体租金下滑的预测。仲量联行广州商业地产部主管马炜图指出:“受亚运停工影响,部分大厦将延迟交楼,未来供应量将集中在2011年井喷,全年将有超过100万平方米写字楼面积落成。同时,供过于求的市场趋势将首先波及到新大厦的租赁情况。”

工业物业市场

2010年第二季度广州工业物业市场持续活跃,物流园和工业园基本面向好。随着全球经济迹象向好,租户信心不断提升。放眼广州物流园市场,由于该市场主要以华南地区的配送业务为主,所以内销强劲以及出口环境持续转好,带动了租户的扩张需求 。另外,由于个别发展商推迟项目落成时间,新供应量的减少以及稳定的空置率,使新落成仓库受到追捧,成交活跃。有鉴于此,二季度物流园租金趋向平稳。而产业园方面,来自企业从低端物业升级的需求增多,产业园平均租金第二季度环比轻微上升0.8%。

鉴于广州工业物业市场的活跃趋势,仲量联行广州工业部高级经理张宁分析,调高出口退税预料将影响出口市场,但是,畅旺的国内消费市场将继续巩固本地物流园市场。由于新供应减少,供求将相对平衡,预计物流园租金将平稳向上。整个经济情况的改善以及华南物流市场的回暖,将吸引外来投资者加快进入华南市场的步伐,排兵布阵地抢占华南市场。

豪宅市场

2010年第二季度,由于政策调整,短期内市场稳定。豪宅市场初见调整,但由于本地市场自用比例相对较高,以及投资者投资策略相对稳健,虽然买卖双方均处于观望状态,但二手市场未出现抛售潮,二手楼价出现轻微调整。虽然投资者仍然看好后市,但买家观望情绪浓厚,一手楼成交下降明显,发展商以各种形式的优惠吸引买家入市,楼价出现松动。在政府重拳调控楼市之后,虽然成交量锐减,但成交价仅出现小幅下跌,反映本地市场资产泡沫少,市场处于相对健康的状态。受到拆迁户租赁需求增加影响,整体租金上升,巩固豪宅租金,第二季度租值向上微调 。

第二季度楼市新政策调整初见成效,仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰指出,楼价过快增长的情况初步得到控制,预期短期内进一步的楼市调控政策出台的可能性不大,楼价有望喘定。但是,预料买卖双方僵持阶段仍维持一段时间,成交量年内仍将继续维持疲弱的态势。因此,预期楼价将在平稳中轻微受压,唯经济基础持续改善,因此出现剧烈跌幅的机会甚微。

投资市场

本季度,广州房地产投资市场继续受到宏观调控政策影响,并预期本轮调控将持续一段时间,住宅市场欠缺动力,观望气氛浓厚,发展商现金流受影响。部分投资者转而关注商业物业市场,特别是写字楼市场,带动广州写字楼资本值稳步上升。

仲量联行广州投资部经理刘裕通表示,珠江新城写字楼得益于日趋完善的配套设施,物业投资价值显现,从而引起企业用家的殷切需求。可是,虽然未来几年市场上的供应项目充足,但大部分为发展商长期持有,可供销售的项目供应有限。                                                                       
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“受宏观调控政策影响,预料广州住宅市场短期内难有显著起色,整体住宅楼市气氛仍以观望为主。但在经济基础持续改善的情况下,投资者不会过度悲观,物业资本值应得以企稳。商业物业则由于供应井喷,预料空置率将会攀升,租金难以避免受压。亚运会过后,零售业或将出现短期整固,加上新增供应出台,也会为明年租金带来压力。整体而言,广州楼市长期基础良好,前景看俏,但受政策及供应影井喷等因素影响,短期展望偏向审慎。”