Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

上海

办公楼租赁需求稳步增长;紧缩政策下住宅销售放缓

根据仲量联行第二季度市场回顾报告


由于来自国内企业和跨国公司的需求进一步增强,上海办公楼市场租金强劲反弹。本季度,浦东和浦西办公楼租金环比分别上涨4.9%和3.2%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“浦西的很多跨国公司又开始了他们的扩张计划,市场增长显著,我们相信这一趋势将进一步推动浦西市场的回暖。”零售商们对优质商铺的强劲需求使得优质商铺市场空置率跌至1%以下。政府针对住宅市场实施的紧缩政策使得上海普通和豪华住宅市场成交量大幅萎缩。由于机构投资者对中国经济增长前景持着趋于谨慎的态度,大宗物业投资市场表现放缓。

办公楼

全市租金持续上升。市场对办公楼需求的持续增加巩固了业主在租金谈判中的主导地位,全市平均租金进一步上涨至人民币6.6元/平方米/天,较上季度上升3.9%。在浦东,由于受到持续旺盛的需求以及各项目目前的高入驻率,本季度办公楼的平均租金涨至人民币6.7元/平方米/天,环比上升4.9%。“在浦西,得益于跨国企业租赁意愿的增强,浦西办公楼的平均租金较上季度上涨3.2%,达到人民币6.5元/平方米/天,这也是自08年第一季度以来浦西办公楼租金涨幅首次超过3%。”顾东尼指出。上海超甲级办公楼市场的表现再次优于普通甲级办公楼市场,浦东和浦西超甲级办公楼租金环比分别上涨6.9%和3.8%。

浦西和浦东的跨国企业租赁需求整体增强。本季度,由于办公楼需求保持强劲以及新建物业入驻率持续上升,上两个季度攀升的租赁势头得到了持续。在浦东,除了国内公司持续的强劲需求,外资金融企业以及来自港澳台地区的企业也在租赁市场中表现活跃。大华银行在陆家嘴信息中心租下5,000平方米的面积,并获得大厦的标识权。一家台湾银行在震旦国际大厦租下1,300平方米的办公面积以开设分行。来自国内公司的租赁需求依然强劲,包括国内一家大型保险公司租下了金茂大厦2,700平方米的面积。浦东的21世纪大厦本季度竣工,所有面积均为业主自住用户,但也不排除未来某些业主会出租其中一些面积的可能性。

随着升级办公空间需求的出现以及更多跨国企业开始恢复扩张,浦西办公楼市场加速复苏。一家外国制药公司在刚刚竣工的会德丰国际广场预租了大约6,000平方米的面积,他们将从目前的乙级办公楼直接升级至这栋超甲级办公楼。会德丰国际广场是浦西近两年来第一栋新竣工物业,租户对该物业的租赁意向相当浓厚,至本季末签约率已达到25%。在非中央商务区甲级办公楼市场中,洲际中心和盛邦国际大厦等新竣工物业也得益于租户升级办公空间的需求,这两栋办公楼目前的入驻率已分别达到35%和60%。

商铺

来自国际品牌的需求保持旺盛。上海商铺市场的租赁需求本季度保持强劲态势,淮海路、外滩及国金中心商场等新兴奢侈品消费商圈在本季度迎来了包括Louis Vuitton、Zegna、Gucci、Dior、Tiffany、Hermes 以及Prada在内的多家国际一线品牌的开业。其它零售商也紧随其后。例如, Zara的母公司、国际快速时尚消费品牌巨头Inditex Group在一些新开商场中为旗下的品牌(ZARA, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear)开设了新店面。德国电器零售商Media Markt确认将在淮海路开设其在上海的第一家旗舰店,面积将超过10,000平方米。优衣库南京西路旗舰店五月中旬火爆开业,开业初的几天吸引了大批客户排队等候入场。虽然有持续旺盛需求的推动,上海优质商铺的租金在二季度表现仍较平稳,首层平均租金为人民币49.5元/平方米/天。

商铺空置率继续下降。本季度上海优质商铺市场空置率进一步降至0.8%,较上季度下滑了110个基点,下滑主要是由于淮海路一些商铺入驻率的上升,如华狮广场和无限度广场等。除了优衣库旗舰店所在的通利大厦外,本季度没有其它优质商铺入市。香港广场、力宝广场以及豫园豫城时尚广场这三个优质商铺项目的改造于本季度完成,国金中心商场也于本季度开始试运营。包括Louis Vuitton、 Cartier、Dior以及Tiffany在内的数家品牌陆续在四、五月开始在该商场营业,但商场的正式运营将会在今年的第四季度。在香港广场和力宝广场内,Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna、Coach、Tiffany、Cartier、Chaumet以及Mannings等品牌已开业,接下来的几个月内有望迎来更多品牌的入驻。位于豫园商圈的豫城时尚广场(原称豫龙坊)已重新定位为时尚购物场所,Marks & Spencer、ZARA、H&M、Pull & Bear 以及Bershka等国际品牌都已确定进驻。

住宅

紧缩政策下,住宅销售放缓。4月中旬,中央政府进一步出台了一系列针对住宅市场的宏观调控政策,这使得3月份出现的市场成交量反弹趋势也随之结束。5月和6月的新房成交量跌至接近历史低点。在这一系列政府紧缩措施的作用下,2010年第二季度上海新房成交量较去年同期大幅下跌62.3%。商品住宅(不包括配套房)销售量更是同比下跌71.8%,5月也成为自2005年9月有交易记录以来成交量最低的一个月。由于6月底成交额出现小幅反弹,6月商品住宅销售量较5月上升31.9%。尽管大多数购房者在4月和5月回归到“观望”阶段,但大多数开发商并没有采取降价促销措施。相反,中房上海指数显示上海住宅价格继续微幅攀升,4月和5月分别环比上涨1.7%和1%。受益于2009年上海住宅火爆的销售业绩,开发商们目前还没有感受到太大的降价促销压力。“但随着现金流压力的不断增大,开发商们为促进成交量很有可能会采取降价策略。因此,未来的几个月内,上海的住宅价格将会有所下跌,跌幅在15%到20%之间。同时随着9、10月传统销售旺季的到来,购房者,尤其是首次购房者,有望重新入市,成交量将可能出现反弹。”仲量联行中国研究部总监柯志谦先生表示。

豪华住宅市场成交保持低迷。为应对市场新政,豪宅买家普遍选择旁观,以观察新政对房价的影响。市场对房产税的猜测使得市场信心进一步萎缩,以至于在5月和6月,豪宅买卖市场基本处于停滞状态。例如,新华路1号和外滩九里在第二季度均出现零成交。本季度,豪宅市场仅有一个项目推出新单位预售。香港新世界的丰盛皇朝于4月推出309套新房,截至五月底售出33套,成交均价为人民币59,888元/平方米。由于新增供应有限,卖家普遍不愿降价促销。这使得本季度上海豪宅价格基本保持稳定,均价维持在人民币55,213元/平方米。在豪宅租赁市场,尽管本季度有雅诗阁淮海路服务公寓和奥克伍德华庭两个服务式公寓入市,但大量世博会参观者使得上海市场租赁需求激增,这使得豪宅市场空置率环比下跌了3.9个百分点。豪宅租金加速上涨,环比增幅由上季度的1.0%上升至本季度的3.5%。

投资

投资者更趋谨慎。数据显示,截至目前,今年的大宗物业投资成交额为人民币227亿元。尽管第二季度的大宗物业投资成交量和成交金额都低于第一季度,但仍有几宗交易在本季度成交。位于卢湾区、面积为33,954平方米的新茂大厦本季度初以18.5亿元的价格由SEB出售给资本策略(CSI Properties Limited)。恒生银行向汇丰银行购得汇丰银行大厦近7,000平方米的办公楼和商铺面积自用,同时取得该物业的冠名权和标识权,总成交价为人民币5.1亿元。尽管住宅销售市场成交量放缓,住宅投资市场还是完成一大宗交易。本季度,高富诺(Grosvenor)和SEB将其于2008年购得的华山丽苑出售给上海华亿科技。受欧洲债务危机和中国政府出台的一系列针对住宅市场的宏观调控政策的影响,投资者目前对大宗物业收购持谨慎态度。投资者们密切关注市场租金、利率和信贷流动性的变化。在2009年末投资回报率出现快速下降之后,2010年上半年各类型物业投资回报率均保持稳定。

工业

物流

保税物流市场继续复苏。上海的出口市场已恢复至金融危机前水平。一至四月出口总值较2008同期仅跌1.1%,而港口吞吐总量则上升了3.4%。在市场复苏中,对东盟国家的出口作出了主要贡献,出口值相比2008年上升59%,而对欧盟、美国和日本的出口值则仍低于2008年的水平。这也导致外高桥和临港仓储市场表现的差异更为明显。由于主要服务东南亚国家航线,外高桥仓储市场表现强健;而洋山港作为欧美航线的集装箱枢纽,其市场表现依旧差强人意。在连续六个季度的下跌之后,上海保税仓库租金在本季度环比上升1.6%,其中外高桥地区租金的增长起到主要的推动作用。尽管临港区域新增供应的要价暂时低于市场上其它项目,但非保税仓储市场租金仍然实现连续第三个季度上涨,以同质比,本季度环比上升1.1%。

产业园区

持续关注企业整合。在中国的企业继续积极考虑将其各业务部门整合至产业园区的战略,尤其是那些具备强大研发功能的企业,比如制药和医疗器械等行业,对整合战略都表现出了浓厚兴趣。许多公司正积极考虑将其研发部门与制造或销售部门以及总部整合至产业园区内。仲量联行最近成功协助UT斯达康将其位于杭州的物业设施出售给中南文创信息科技有限公司,总成交金额约1.4亿美元,此交易也是中国迄今为止最大的产业园区(物业)投资交易。该物业组合就包括了生产厂房、研发中心、行政办公室以及其它相关物业。UT斯达康售后返租了其中的部分物业以继续其在杭州地区的运营。在上海成熟的产业园区内,适合企业整合的大面积空间正变得稀缺,由于必须在较新的产业园区寻找适用空间,一些企业的扩展计划将很有可能受到影响。

制造业

企业选址活动频繁,表明需求增强。 在经历了2008年和2009年的需求放缓之后,目前制造业企业的活动正在持续增加。尽管许多交易仍在商谈中,但作为扩张和发展计划的第一步,许多公司已开始进入选址程序。随着信心的提升,公司正在寻求加速开发周期的方法,以便施工和运营能尽早启动。一些公司希望将花在选址上的时间减半,一些则已经开始考虑购买和改造现有物业。这一趋势在一些对进入市场的时间尤为关注的技术类企业中体现得更为明显。在大上海及整个长三角地区,市场需求的增加均十分显著。