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亚太地区在全球房地产市场透明度评级中改善最为明显

仲量联行发布的“全球房地产市场透明度指数”显示,中国和印度成为亚太区市场透明度提高幅度最大的国家


今天由仲量联行和领盛投资管理联合发布的《2010全球房地产透明度指数》报告显示,过去两年来全球房地产透明度进展放缓。调查表明,全球金融、经济和房地产市场的动荡已经对房地产市场行为产生了影响,房地产市场参与者不再关注于市场环境的改善,而是将如何生存放到了首要位置。与2006-2008年度和2004-2006年度两个期间相比,2008-2010年的此次调查涵盖的81个市场的房地产透明度进展速度下降了一半。对于亚太区来说,其中的亮点是澳大利亚成为全球最透明的市场,中国和印度的市场透明度在该地区提升幅度最大。

根据此次公布的全球房地产市场透明度指数,澳大利亚位居世界透明度最高的房地产市场,而加拿大和英国分别位列第二和第三位。在以往历次公布的透明度指数排名中,澳大利亚、新西兰、英国、美国和加拿大是传统的“领先梯队”。而在此次的指数排名中,瑞典、爱尔兰和法国等欧洲国家纷纷赶上,跻身世界最为透明的房地产市场之列。土耳其由于将其法律监管体制规整为与欧盟核心经济体的一致,成为世界范围内市场透明度改善幅度最大的国家。

在房地产透明度的主要构成要素中,交易流程的透明度在过去两年间似乎受到房地产市场波动的影响最大。更出人意料的是,房地产监管和立法环境的透明度也出现了进展放缓的迹象。尽管如此,有关市场基本面信息的质量持续提高,深度也在不断加强,这些都有助于推动全球大多数房地产市场透明度的整体改善。

但是,大多数市场仍有很多“亮点”,房地产市场透明度继续提高,尽管幅度并不明显。在透明度提高最明显的前15个房地产市场中,有9个位于欧洲,6个位于亚太地区。在透明度提高幅度最大的国家排行榜中,土耳其高居榜首,中国、印度、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、希腊和匈牙利也都有不同程度的改善。包括德国、爱尔兰和丹麦等其他几个发达市场在透明度排行榜中的名次也都有所提升。

亚太地区

过去两年间,亚太地区的房地产市场透明度改善最为普遍。澳大利亚和新西兰成为该地区透明度最高的市场,紧随其后的是新加坡和香港。通常,市场透明度的提高与外国直接投资的增加关系密切,因为外国直接投资可极大地促进信息的自由流动和当地物业法一致公平的实施。 在亚太区市场透明度提高幅度最大的是中国和印度,这种趋势向整个中国以及印度的二、三线城市渗透,这些城市的房地产市场透明度指数已从“低透明度”提升到“半透明”水平。 

仲量联行亚太区首席执行官何励达先生表示:“我们非常高兴地看到全球透明度最高的房地产市场位于亚太地区,并且我们市场的交易流程透明度总体也在改善,国际房地产投资商的主要关注点之一是选择更为安全稳定的投资市场,与此同时企业租户也必须清楚地了解全球房地产市场的运营状况。‘透明度指数’可帮助在境外市场上的投资者和租户预见到这些挑战。同时,‘透明度指数’也为政府和行业组织提供了一项评估工具,帮助他们为进一步改善国内市场的透明度而做出努力。”

“市场基本面正稳步好转,物业租金趋稳或增长,这些将有可能进一步巩固和促进亚太地区的投资活动。由于亚太各国国内和对外经济普遍处于增长势头,2010年亚太地区的经济增速有望超过全球经济的平均水平。但是,大家对亚太区多个市场利率提升的预期将可能对投资者的购买行为造成一定影响。” 何励达先生补充到。

仲量联行中国研究部总监柯志谦先生指出:“中国和印度房地产市场透明指数的大幅提高,主要得益于政府提供了更多相关的数据信息以及不断改进的监管力度。”近一段时期,两国的房地产市场表现活跃,这将大大有利于透明度指数的提升。与此同时,公共和私营部门也都采取重要措施推动透明度的提高。国际企业租户和投资者日益要求政府提供市场基本面的更多公开信息。另一方面,政府机构和市场监管部门在监管及立法方面也取得了缓慢但稳步的进展。目前,印度各级城市的透明度显示略好于中国的同类级城市。然而,在房地产市场总体透明度方面,亚洲的这两大新兴经济体依然非常接近。

中印两国房地产市场透明度的提升,反映了企业对这两个市场的日益重视,将这两个市场视为推动其增长的双引擎。在经历了全球金融危机之后,欧美消费者现今仍在紧缩开支。相比之下,中国和印度为企业提供了更好的增长机会,并且有足够大的“体量”来支撑跨国公司和亚洲本地企业的运营发展。

“在中国,投资者的交易环境得到了很大改善,他们可以更好地获得有关土地业权记录和土地登记的信息,同时,合同执行的可预见性也得到了提升,”仲量联行中国投资部总监翰德伟指出:“国外投资者之间的物业转手也变得更为快速顺畅。由于相关信息的获取相对之前都容易了,因此从开始融资到完成尽职调查的周期也比之前缩短了。”

“投资者对中国二线城市的投资信心也逐渐增强。但是,一、二、三线城市的专业标准目前仍不统一。今后,新制定的法律和更好的监管措施将确保中国的房地产市场透明度进一步得到改善,但是,其中最关键的将是新法规如何在各级别城市得到统一的贯彻与实施。”

欧洲

欧洲各国房地产市场透明度改善的状况喜忧参半。随着土耳其和其他一些中东欧国家市场的国际交易量不断增加,加之这些国家的监管和法律环境与欧盟核心经济体保持一致,这些国家的房地产市场透明度都有了良好的改善。事实上,波兰、捷克和匈牙利这些较发达的中东欧国家的房地产市场透明度已经赶上了意大利和奥地利等透明度较低的西欧国家(这些国家一直在努力改善自身房地产市场的透明度)。在远东的俄罗斯和乌克兰的房地产市场透明度在2010年没有任何改善,与2006-2008年度的强劲增长形成了鲜明对比,也反映出这两个国家的房地产市场严重萎靡不振的状况。

美洲地区

美洲房地产市场透明度的变化不明显。该地区市场透明度最高的两个国家美国和加拿大,以及大多数拉美国家,在过去两年间房地产市场透明度都停滞不前。但是,加拿大和美国依然是该地区仅有的两个高透明度(1级)国家,而且也位居全世界房地产市场透明度最高的国家之列。在该地区中,仅有巴西的房地产市场透明度出现了明显的改善。委内瑞拉在2006-2008年期间经历了房地产市场透明度的急剧恶化,2010年继续走软。

中东和北非地区

仲量联行2008年发布的“房地产市场透明度指数”报告中显示,中东和北非地区房地产市场的透明度改善明显。但在2010年,该地区的房地产市场透明度表现乏力,包括科威特、迪拜和巴林在内的几个海湾国家的市场透明度有所下降。巴基斯坦更是极力保持其已经相对较差的市场透明度。因房地产危机而遭受重创的迪拜是中东地区在提高市场透明度方面难以为继的一个缩影。 

房地产债务透明度

鉴于金融危机的影响,透明度指数就商业房地产债务数据的广度和深度,从债务的产生、未清余额、债务到期时间、拖欠情况以及如何全面细致地监管银行资产负债表上的房地产债务等方面,专门对房地产债务市场的透明度进行了评估。评估结果表明,世界各国的债务透明度相差很大。总体来讲,各国数据提供方面的得分要比银行监管方面的得分低,甚至许多发达国家也缺乏商业房地产债务的数据。债务透明度方面得分最高的国家分别是爱尔兰、加拿大和澳大利亚。

今后,监管机构应充分强调加强信息披露的重要性,这样才能衡量商业房地产的信用价值和评估行业的负债能力。随着这些步骤的实施,房地产债务的透明度有望得到提高,并因此带动所有房地产资本市场透明度的提高。不过,房地产行业的固有周期性则不太可能被彻底消除。

中东和北非地区的一条重大债务新闻就是在2009年迪拜世界债务危机中,棕榈岛集团(Nakheel)未能偿还其债务。事件发生后,该地区开始重新思考应如何为房地产提供融资。目前,有关方面已经发布了债务重组计划书,重点解决政府未来处理过度债务和过去8年间由于过度开发造成的供给过剩问题。尽管发布这一计划书使情况有所好转,但该地区的大部分房地产债务评级都被降级,尤其迪拜更是如此。

目前,人们对亚太地区大多数市场未清偿的商业房地产债务规模并不清楚,而且更详细的信息通常又难以获得。即使在澳大利亚,有关房地产债务市场的信息也很难从一个统一的渠道获得,这些信息还需要从房地产投资信托机构(REITs)、商业银行、中央银行和信用评级机构等多个不同的渠道收集。但是,与欧洲或美洲相比,亚太地区缺少商业房地产债务信息并不成其问题,因为亚太地区房地产市场投资者通常都依赖银行来获取房地产融资,很少从债务市场去获取资本。同样,亚太地区银行监管机构对商业房地产借贷监管的宽松政策并没有带来严重的问题,其主要原因是该地区相对来讲已经安然摆脱了全球经济危机的影响。

过去两年间的事实证明,房地产市场的高透明度并不能完全消除投资者或租户所面临的风险。但是,在金融危机之后市场快速恢复正常运作之时,透明度的真正价值将更为明显。