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新闻

天津

天津商业地产趋好 住宅成交量下降


“2010年第一季度的市场活动让我们对天津房地产市场更加乐观。就商业地产市场而言,写字楼与仓储需求旺盛,零售营业额则继续保持着快速增长。”仲量联行天津董事总经理何迈可先生表示。 “我们观测到高端住宅的销售量出现下降,但这主要是由住宅价格屡创新高所导致的。”
 
写字楼
 
内资租户升级办公环境 – 尽管天津有大量在建或待建写字楼项目,但是2010年第一季度市场没有新的写字楼完工。同时,与前几个季度相比本季度写字楼租赁成交面积增长明显,使得整个市场的空置率由2009年第四季度的21%降至2010年第一季度的18%。写字楼毛租金为人民币3.4元每平方米每天,与上一季度相比微降不到2%。
 
写字楼需求的增加不仅得益于各行业的业务恢复,同时当前较低的租金也吸引了不少内资企业借机提升自己的工作环境。本季度超过70%的租赁面积是由企业搬迁至更优质项目所产生的需求,这类需求与过去相比出现了明显的增长。
 
“需求分散在不同的行业,本季度没有某个具体行业特别突出。与谨慎的跨国公司相比,内资租户表现得更加活跃。”仲量联行商业地产部副董事吕蔚然先生表示。
 
天津市政府从和平区搬迁至河西区在一定程度上带动了相关政府部门对友谊路区域的写字楼需求。以天津市经济和信息化委员会和天津市机关事务管理局为例,这两家机构共在友谊路沿线的天津城市大厦租下了近10,000平方米。
 
商铺
 
持续稳定增长–从零售额和未来主要项目的表现来看,天津的商铺市场继续保持着强劲增长的势头。2009年天津的社会零售消费品总额达人民币2,431亿元,实际增长率为22.9%,创自1994年以来的新纪录。伊势丹继续保持了出色的业绩,其2009年营业额接近人民币7.5亿元。经过两年的培育期,持续增长的营业额和出众的品牌组合已经让海信广场确立起其在天津高端市场的地位。通过持续的租户调整,乐宾百货的营业额也得到了提升,并在缩小与市场平均水平的差距。
 
预计2010年进入市场的新增供应将比较有限,但目前在建的一些优质大型购物中心正处于预租阶段并计划在未来三年开业。新的国际主力店和其他知名零售商的宣布与现身将成为天津零售市场的主旋律,这也将在未来重塑天津的零售业。定于今年8月开业的天津第一家日本山田电机正式与南京路上的天津中心签订租赁协议并租下了32,000平方米。另一家日本百货–三越伊势丹控股有限公司–将与本地百货店运营商金元宝集团合作,在滨海新区天津经济技术开发区开设第二家伊势丹。
 
高端住宅
 
快速攀升的价格抑制了成交量–自2009年初走出低谷以来,高端住宅的价格保持了连续五个季度的上涨。2010年第一季度高端住宅的价格涨幅为过去两年各季度之最,与上季度相比增长18%,与去年同期相比增长43%,达人民币17,200元每平方米。所有的项目都在本季度提高了销售价格,并且平均销售价格增长超过人民币2,500元每平方米。
 
随着本季度价格的飙升,开发商开始积极推进项目。本季度两个高端住宅项目–位于和平区的星美御和南开区的仁恒海河广场–共推出了915套精装修住宅。
 
高端住宅项目的成交量从2009年第四季度的1,137套降至2010年第一季度的676套。一方面,市场上相对有限的可选住宅存量导致了成交量的下降。另一方面,快速攀升的销售价格也暂时抑制了部分购买力。与上一季度相似,老城厢的富力城三期和仁恒海河广场继续排在成交量的前两位。梅江的弘泽印象也完成了较好成交量。2010年第一季度这三个项目共售出373套高端住宅,占总成交量的55%以上。
 
物流
 
受国内消费驱动–本季度没有新的仓储设施完工,因此存量与2009年第四季度相同。保税和非保税物业的空置率都有所下降,尤其是非保税项目。然而,出口市场的恢复并没有中国国内市场的回暖迅速。基于这些因素,大多数租户对扩张谨慎且对成本敏感。保税和非保税仓库的租金与上一季度持平。因而,平均租金仍为人民币0.85元每平方米每天。
 
2010年第一季度,天津优质仓库的整体空置率降至32%,与前一季度相比下降5%。本季度最大的租赁交易之一是台湾制造公司顶新国际集团在位于塘沽海洋高新技术开发区的天津宝湾物流中心租赁的3,800平方米。诸如东疆港和天津空港经济区这类尚未成熟的分市场空置率则相对较高。
 
投资
 
凯德置地收购东方海外资产–凯德置地于2010 年1 月8 日与东方海外签订协议收购东方海外开发有限公司100%的股权。这项协议涉及东方海外旗下坐落于上海、昆山和天津三地的七处物业,总交易价格22 亿美元。这些物业总建筑面积约148 万平方米,其中大约一半为住宅,其余的为写字楼、商铺和服务式公寓/酒店。位于天津小白楼区域的欧嘉华国际贸易大厦也包含在内。预计凯德置地将利用其丰富的开发经验和自有品牌优势对该190,350平方米的项目进行重新开发,同时增强和促进该区域的商业氛围。