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成都零售品牌租赁多元成长 办公楼租户组合优化成新趋


​仲量联行发布2018年第三季度成都房地产市场回顾

仲量联行发布2018年第三季度成都房地产市场回顾。数据显示,第三季度,甲级办公楼方面,需求保持强劲,空置率进一步降低;优质零售方面,本季度无新增供应,品牌租赁更趋多元化;高端住宅方面,政策环境未见放松,开发商加快推盘以缓解资金压力;物流地产方面,"双十一"临近,市场租赁需求季度性攀升。

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示:"'优化'是这个季度的关键词。可以看到,成都办公楼空置率连续三个季度降低,给予了业主优化租户结构的时间,让物业价值得以提升;同时,零售市场新增供应放缓,多项目引入了更加多元化的租户,以增强购物中心与特定消费群体的联系。成都商业地产正在告别'粗放填补'阶段,逐步走向'精准定位'新阶段。"

甲级办公楼市场

本季度暂无新增供应,多区域空置率水平得到改善

连续两个季度,成都市场无甲级办公楼新增供应。存量面积得到进一步消化。尽管部分楼宇出现大面积租户退租现象,例如银泰中心原斐讯科技位置,本季度迅速被梦想加填补。截至2018年第三季度,成都市场甲级办公楼空置率录得21.4%,环比降低2.8个百分点,较去年同期则降低4.9个百分点。市中心区域则跌至23.2%,环比降幅达2个百分点。

由于部分预计于第四季度入市项目或出现延期交付情况,成都甲级办公楼空置率有望在今年年底下跌至20%以内。

市场成交维持频繁,专业服务与高科技行业继续领跑租赁市场

第三季度市场需求保持活跃,净吸纳量录得约9万平方米,较去年同期上涨约1.9万平方米。成交的区域主要位于当前市场拥有较多空置面积的市中心区域以及城南区域,二者总额接近市场总净吸纳量的88%。

行业方面,市场主要呈现以下趋势:

1)来自灵活办公运营商的需求仍不断上升。典型成交如:梦想加于本季度再次租赁银泰中心T2约1.5万平方米。氪空间选址成都甲级办公楼等。与一线城市不同,成都由于仍有部分灵活办公需求"蓝海"暂未被满足,预计今年仍将处于大举扩张的阶段。

2)受惠于不断作用的政府人才政策,高科技行业需求持续发力。需求占比达25%,环比上升5个百分点。而本季度典型成交包括OPPO选址OCG约7,000平方米,炎龙科技选址领地中心约1,000平方米等。

3)在当前去杠杆、降风险的大背景下,金融行业占比仅19%,同比降低约8个百分点。主要原因仍是不稳定的新兴金融行业。面临市场中的频繁P2P"暴雷",业主也在租户选择上更加谨慎。但从长远来看,金融市场的健康发展无疑将在一定程度上稳定办公楼租赁市场。

市场租金稳步上升,市场新挑战即将来临

本季业主一方面积极进行租户组合调整,另一方面继续微幅上涨市场租金。截至9月底,成都甲级办公楼市场净有效租金录得93.6元/平方米/月,环比上涨1.0%,同比上涨3.4%。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示:"未来两年成都新增供应将继续减少,年平均供应约14万平方米。短期内成都或将进入业主市场。企业如何处理不断上扬的租赁成本、业主如何在上行市场中掌握先机并优化组合,将是未来市场主体最需要考虑的问题。"

优质零售市场

无新项目入市,品牌租赁更趋多元化

本季度主城区无新增供应,全市优质零售总体量保持在665万平方米。在强劲需求推动下,现有项目去化速度加快。一些项目抓住这一契机,展开新一轮品牌调整,导入新业态、新元素,增强消费者粘性。需求方面,零售、餐饮和儿童业态仍是需求主力,国际潮牌及奢侈品牌持续看好成都市场,将西南乃至全国首店落户成都,如:美国潮牌Been Trill全国首店、法国奢侈品牌Isabel Marant西南首店、德国腕表品牌A.Lange&Sohne西南首店等相继入蓉。餐饮方面,受资本追捧的"网红"茶饮品牌入驻成熟购物中心核心位置,如:喜茶黑金店于IFS开业,奈雪的茶继续在蓉拓点,人气奶茶鹿角巷首进成都。此外,儿童业态作为吸引家庭客流的利器,在项目调整中也备受关注。各大购物中心也试图通过增强儿童业态的多样性和体验性,以增大家庭客流,延长消费者停留时间,如:The Littles亲子餐厅、智胜乐飞航空体验中心、LEGO西南首家授权专卖店等。

此外,美妆、家居及智能电子等需求的绝对数量虽不大,但在近期需求中表现活跃。这类租户已成为购物中心形成项目差异化、与特定消费群体建立忠诚度的一种有利方式。其中,美妆和医美品牌以旗舰店、集合店等形式布局购物中心,如:Dior Beauty 全球旗舰店、Space NK美妆集合店、医美品牌CELLCARE等。家居和智能电子产品聚焦体验店,录得BOSE全国最大体验店亮相成都,瑞典独立设计师家居品牌NOME连续拓点,九木杂物社进驻万象城和环球中心等。从以上需求来看,即使在经济增速小幅放缓的背景下,品牌进驻成都的步伐并未减慢,这主要得益于成都生活方式对于品牌的消费需求没有减少。

主力租户助力空置率继续降低,优质项目带动租金小幅上升

新零售、娱乐和文创业态成交活跃,并逐渐替代传统超市成为新的主力租户,如:京东旗下新零售品牌7Fresh生鲜超市西南首店确定进驻戛纳湾广场。盒马鲜生继续深耕成都市场进驻复城国际广场,大喜时代剧场入驻SM广场,WOLF2731综合游乐馆落户339广场,言几又于北城天街围挡等。受益于诸多主力租户成交,空置率进一步下探至8.4%,环比下降0.3个百分点。

租金方面,运营状况良好的零售项目在新一轮租户调整中,持续优化租户组合,租金议价能力继续走强,因此本季度全市优质零售市场租金小幅上扬至373.7元/平方米/月,环比上浮0.1%。

四季度将迎来供应高峰,新项目预租赁情况较为乐观

预计第四季度全市优质零售将迎来集中供应,共计约38万平方米。尽管新增供应较多,但预租情况较为乐观,预计年底全市空置率仅会小幅攀升。由于成都零售市场保持良好态势,开发商继续在成都发掘潜在市场,百盛将在成都开设两间城市购物广场概念店,龙湖旗下社区定位产品线星悦荟将落户武侯大道等。

仲量联行成都零售地产部负责人褚丹表示:"随着外来人才流入带来的消费支撑,预计零售租赁需求将会持续活跃,其中核心商圈和市郊商圈将成为更多零售商扩张的主要方向,市区核心商圈将持续吸纳新兴品牌的租赁需求,但未来竞争更为激烈,业态和品牌的更迭速度都将加快。同时,随着市郊商圈的成熟及消费需求的增长,更多社区商业将向市郊拓展。"

高端住宅市场

新增供应提升,市场情绪更趋理性。随着资金压力持续增大,开发商推盘速度开始加快,这也是继2017年第三季度后,高端住宅市场新增供应量首次回升。据统计,本季度约有5个高端住宅项目新获预售证,共计约1,850套,环比增加1,050套,同比增加530套。受限购政策持续作用,购房情绪更趋理性,加之备案数据有一定时滞,故本季度市场去化量有所回落,全市高端住宅备案成交量约760套,环比减少1,500套,同比减少约2,300套。

二手资本值持续回落,一、二手资本值倒挂现象有所缓解。由于一手资本值持续受限价政策调控,价格波动相对较小,本季度高端住宅一手资本值约为20,800元/平方米,环比小幅上涨1.5%。就二手房市场而言,随着购房政策的一系列变化,住宅销售逐步由卖方市场过渡至买方市场,二手资本值从上季度开始出现松动,购房者观望情绪加重。受此影响,本季度二手资本值持续下滑至24,100元/平方米,环比降低0.3%,降幅逐渐增大,一手与二手资本值差距逐步缩小。

主城区土拍遇冷,住宅用地均底价成交。本季度,主城区住宅用地迎来集中供应,共有13宗土地入市,其中锦江区1宗,成华区2宗,高新区10宗(含人才住房)。尽管新入市土地都顺利成交,但并未出现多家竞价的情况,所有住宅土地均以底价成交,受高新区10宗含人才住房用地的影响,主城区平均楼面价仅3,796元/平方米,环比下降67.6%。从拿地企业来看,传统知名开发商拿地数量减少,国资背景开发商拿地活跃。随着房企在金融市场融资收紧,预计开发商拿地将更加谨慎,土拍市场也更趋理性。

开发商或将加快推盘以缓解资金压力。在政策调控和金融去杠杆的双重压力下,开发商资金流动性短缺的影响进一步加深,更加依赖销售去化带来的资金周转。预计在政策未见任何松动的情况下,中短期内开发商仍将以保去化为首要目标,必将加快推盘节奏,故销售价格将难以上涨,全市一手房价格将主要受新开盘项目入市的影响而出现波动。

(非保税)物流仓储市场

成熟子市场新增两项目

本季度市场再迎两个项目入市,分别是安博中国新都库一期和丰树双流库。两库新增总面积约5.3万平方米,其中安博建筑面积3.3万平方米,丰树2万平方米。丰树项目约一半已被途虎轮胎租用,而安博新都暂无成交。

备战"双十一",市场需求呈现季节性攀升

第三季度,市场总净吸纳量录得约8.8万平方米。受电商购物节影响,需求呈现季节性上升。环比增加约2.6万平方米;但由于菜鸟等自建库的投入使用,市场租赁需求较去年同期有所下降,同比下降7.1万平方米。行业方面,电子商务行业的物流需求表现突出,大型电商企业如京东、苏宁等在本季度均呈现出较大面积租赁成交。与此同时,随着伊藤洋华堂旗下线上购物平台"伊藤到家"上线,本季度伊藤忠在龙泉驿区域租赁一定面积。

稳健需求作用下,租金继续呈上升趋势

稳健的市场需求使得空置率继续下降,录得12%,环比下降1.3%,同比下降4.9%。由于市场可租用空置面积的下降,特别是龙泉驿市场,业主在该季度对租金要求再次提高。截至9月底,录得非保税物流仓储市场净有效租金为0.78元/平方米/日,环比微幅上涨0.8%。

– 完 –​​​

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