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新闻

杭州

联合办公成为市场需求亮点;四大核心机遇点燃杭州后亚运时代


​仲量联行 2018年上半年度杭州房地产市场回顾

2018年7月18日,杭州——2018年上半年杭州办公楼市场需求强劲,日益改善的办公环境和具有吸引力的租金为新兴商务区各板块提供了更多租金上涨的空间。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示:"2018至2019年,杭州优质办公楼供应保持充足,积极的市场需求支撑业主预期,办公楼宇品质不断提高,业主自持比例显著上升。"零售市场方面,本季度新项目集中开业,三个项目于非核心区域竣工入市。线上平台,诸如天猫国际、网易考拉、淘宝心选纷纷开设线下实体店;通过线上数据分析与线下体验结合,将有望推动零售业态的创新。

办公楼市场

联合办公持续推升办公楼市场需求。联合办公运营商,包括知名运营商以及新加入者,皆保持强劲的扩张需求。2018年上半年,联合办公上升为甲级办公市场主要驱动之一。近30%甲级办公楼宇已引进或即将落地联合办公或服务办公品牌。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示:"中短期内,全市甲级办公楼净吸纳仍将大部分来自新兴商务区。内资金融仍是杭州优质办公租赁市场当前核心驱动。"得益于房地产开发商对杭州土地市场的关注热度,房地产企业新入杭州或扩租升级趋势显著,2018年上半年贡献约15%的吸纳量。

钱江新城少量新增供应入市,空置率降至历史低点。在2017年合计新增41万平方米之后,近六个月新增供应量有所放缓。2018年上半年全市仅有三个项目竣工入市,合计建筑面积31.3万平方米,其中包括联合金融中心这一全自用项目。而另两个项目均位于钱江新城,共计117,000平方米竣工入市。供应放缓使甲乙级空置率双双下降至历史最低点。二季度全市空置率环比下跌2.2个百分点,录得12.0%。

租赁需求保持旺盛,推动租金稳步上涨。交通通达性及配套较好的高品质项目,包括华润大厦、平安金融中心、来福士广场,租赁进展理想,业主的租金议价能力继续提升。优质项目表现助推商圈商务氛围成熟,本季度租金环比上涨1.6%,涨幅较上季度上升0.4个百分点。下半年,尽管有近20万平方米新增供应入市,良好的预租情况预计将支撑租金稳步提高。

销售型办公楼

稳定需求及有限新增供应推动价格上涨。2018年上半年七个优质散售项目开盘,共计106,456平方米。本季度新入市面积环比上涨46%,但仍不及去年同期的一半。银行金融总部继续布局钱江新城,申花板块持续受到自用买家和投资者的青睐,此外,位于钱江新城二期的物业以稀缺江景资源和规划利好,开始受到潜在买家的关注。新成交面积所在的项目品质地段较好,拉升平均价格水平,加之核心区的供应紧缺,推动价格环比大幅上涨19.1%到26,881元/平方米。

零售市场

杭州零售市场需求依然强劲,新零售有望成为新的需求驱动力。仲量联行杭州零售地产部高级经理卢纯蔚表示:"2018新增供应量持续增长,但高吸纳量将维持空置率的稳定。餐饮、儿童、健身等业态需求稳定,并在品牌、运营、品类等方面不断创新,迎合消费升级细分需求。与此同时,新零售呈现扩张趋势,未来有望成为市场上的新鲜血液。""新零售"超市方面,阿里巴巴的盒马鲜生,将更多品牌餐饮引入,扩大餐饮区域,以实现产品的多样化与丰富性。

上半年位于非核心区域的四个新项目入市,"商业+共享办公"模式即将出现。非核心区域的供应量持续,包括位于余杭区的西田城二期、萧山核心区位的万象汇及城北的新天地G193项目。而余杭区的亲橙里定位为社区商业配套。新项目入驻率的两级分化严重,城北区域同质化竞争严重,拉高了市场平均水平,空置率上升至8.4%。延安路上知名专业市场——工联大厦,正在重新改造,预计将在今年年底前开业。翻新后的工联大厦将引入联合办公,引领杭州"商业+共享办公"模式。此外2019年开业的西溪龙湖天街亦将在购物中心高楼层引入办公区域。

项目表现两极分化,整体租金稳定。项目表现两极分化,但优质项目带动整体租金表现保持稳定。本季度零售市场首层租金同比上涨1.1%至人民币20.5元每天每平方米。租金增长速度环比有所放缓,部分原因为受新项目集中开业影响,现有项目品牌更新频率趋缓。

后亚运时代的杭州

亚运会不仅将成为杭州基础设施建设全面提升的契机,也将推动杭州的城市转型升级。仲量联行杭州战略顾问部总监狄聪表示:"对标全球,文化传承和国际化将成为杭州打造世界名城的两大抓手。杭州城市发展不仅需要像钱江新城这样的城市高度,更为重要的是彰显杭州的历史文化底蕴,以及在创新产业回归城市中心的新趋势下,将杭州的独特优势转化为国际化标准的载体和服务。" 仲量联行认为,后亚运时代的杭州将会面临四大核心发展机遇:

1. 拥江发展的同时强化杭州都市圈的辐射能力。在拥江发展的基本原则指导下,杭州完成了从西湖时代到钱塘江时代的转变。产业东西并进,城市功能东扩,城市发展格局进一步拉大。延续拥江发展策略,立足于信息经济的基础优势,加快推动"未来产业"的发展,打造"互联网+"创新创业中心,最大化对长三角城市群的辐射带动能力,从而提升杭州城市首位度。

2. 加速国际化建设撬动城市战略转型。科技创新重新回归城市中心区,科技、制度、管理、业态、文化 、商业模式等方面的创新,推动着城市产业和经济的转型迭代,引领了城市空间和内容的更新升级。聚焦杭州,加速国际化建设,除了政府主导的平台建设,更为重要的是提供符合现代生活方式需要的多元城市功能和载体,从而满足新兴产业的多元办公、文化、社交需求,创造潮流化的餐饮及生活聚集地是撬动城市中心区战略转型的核心。

3. 城市更新推动城市活力的发展。相比于代表城市发展速度的新区,拥有历史地域和时代烙印的城市中心区,是差异化城市的最好载体。注重城市文脉的传承,并导入符合场地精神的新功能,并通过环境焕新、功能更新和产业革新,激发市民的集体记忆,提高城市品质和吸引力,从适宜的街区尺度到多元化的办公场所和社交载体,城市中心区时尚化、年轻化,区域活力得到充分激发。

4. 亚运场馆的再利用。从功能设施和有效客群的维度切入,以更"体育"的模式丰富核心功能,以更开放的态度展现体育文化,以更全面的设施服务全民体育,关注软性实力维度的功能升级。亚运场馆赛事后不仅将是杭州的城市记忆,更应发展成为城市活力的公共节点,城市社交体验的重要载体。

– 完 –​​​

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仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年3月31日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问www.jll.com