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北京CBD办公楼空置率创历史新低;豪华公寓售价连续四季度负增长


仲量联行2018年第二季度北京房地产市场回顾

2018年7月12日,北京 — —"强劲的办公楼需求迅速去化北京市场的新增供应量,推动中央商务区(CBD)空置率创历史新低",仲量联行华北区董事总经理张莹表示。在零售地产市场,智能电子产品和家电零售商扩张体验店。获得新融资的外资投资者在北京市场活跃度明显提高,积极地寻找投资机会。尽管物流地产市场供不应求的现状抑制了租赁的活跃度,但第三方物流企业和电子商务企业的租赁需求持续推动市场需求。受紧缩性调控的政策环境影响,豪华公寓新房售价连续四季度保持负增长。

甲级办公楼

办公楼

2018年第二季度

空置率

3.3%

新增供应量

80,000平方米

租金增幅

环比增长2.2%

 

继上季度出现短暂停滞之后,内资金融企业的租赁需求开始回升。相继经历2017年来自监管层的罚款激增以及2018年第一季度的银监会与保监会合并之后,金融机构在本季度重拾信心,开始扩张计划。同时,部分国有地方银行被迫迁出北京。 北京市政府再次强调既有规定,要求此类银行专注于地方经济发展,而不是发展在北京的业务。

在本季度CBD分市场的空置率达3.2%,创历史新低。源于北京市场的新增供应有限和未来项目的延迟交付,加之企业租户的强劲需求,CBD分市场的空置率呈下降趋势,与大部分分市场走势趋同。本季度,位于望京的中航资本大厦(80,000平方米)完工入市,因其自用部分比例较大,且来自信息技术和高科技行业的租户推高预租率,所以此新项目入市对整体市场空置率影响甚小。

整体市场租金涨幅明显,CBD分市场涨幅最高。连续数季度的租赁问询减少,金融街分市场租金涨幅相对停滞。"CBD区域目前面临空置率较低的市场环境,租户积极地锁定核心区域的有限租赁面积,业主得以抓住良好时机,上调租金。"仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯(Eric Hirsch)表示,"由于未来项目的持续延期交付,预计未来2018年核心区域的租金将稳步提升。"

投资

邮储银行整购光大控股旗下的新光大中心(2座),以约40亿人民币售出,成为本季度北京最引人注目的投资交易。此项目位于通州区域在建综合体中的办公楼项目,总建筑面积为76,800平方米。这投资交易是继北京市政府定位通州为北京城市"副中心"这一举措后,国有金融机构相继选择通州购买资产和落户。在7月初宣布的一项交易中,安联不动产从凯龙瑞集团和高盛收购了高科岭商务园——位于中关村地区的面积达31,000平方米的产业园区,评估价值在1.85亿美元至1.96亿美元之间。

本季度,外资投资者完成基金筹资,继续寻找在北京市场的投资机遇。美国黑石集团旗下的专攻亚洲房地产投资的最大基金,已完成集资71亿美元。英国的另类投资管理公司AEW集团同时宣布融资11.2亿美元亚洲基金,专攻北京和中国房地产市场。"随着外资投资者在亚洲融资活跃,预期有望成为北京和中国投资市场的推动力。"仲量联行华北区投资部总监王刚表示,"目前,北京已有多个交易尚处谈判阶段,预期不久的未来,大宗资产成交将在北京市场上出现。有助于推高北京投资整体市场的成交量,投资规模将超越去年水平。"

优质零售

零售

2018年第二季度

空置率

6.6%

新增供应量*

175,000平方米

租金增幅

环比增长0.5%

备注:优质零售地产指市区市场。*新增供应量涵盖郊区市场的新增供应。

智能电子产品和家电零售商积极布局实体体验店。英国知名家电制造商戴森(Dyson)在北京首家官方体验店本季度开业,也是其在中国的第三家体验店。智能音响品牌Sonos和个人电脑巨头戴尔也在本季度开设新店。同时,专设的艺术和文化展览区域已成为优质区域型购物中心或核心物业的基础配置。本季度最受瞩目的艺术展廊为位于王府中环的首个海外蛇形美术馆展亭。另外,来福士广场和西单大悦城也在本季度开设新的艺术空间。

本季度重点新增供应包括一座位于CBD的优质儿童项目和一座位于南城的郊区购物中心。坐落于CBD区域,乐成中心Space 3专注优质儿童零售市场,主要面向北京乐成国际学校的学生及父母和周边的年轻家庭。该项目与乐成国际学校由同一业主开发,且开业时即已录得较高出租率。在郊区市场,落成后已空置逾两年的大族广场购物中心本季度开业。出乎市场意料,该项目品质较好、租户组合优良,约75%的品牌首次进入亦庄区域。

主题公园运营商和相关零售商预计扩展在京布局,购物中心将为其提供落脚点。例如,默林娱乐(Merlin Entertainments)本季度宣布在北京打造全国第二家小猪佩奇主题乐园。此前该公司已签约龙湖北京长楹天街,计划在此开设全国第三家乐高探索中心。"北京在儿童商业领域拥有广阔的发展前景,因此也成为主题公园和相关零售商扩张的重点城市,"仲量联行北京零售地产部业主代表总监曲闯表示,"表现强劲的郊区物业有可能成为扩张的理想选择,因为这些项目往往拥有大面积区域可以加以利用,且租金较低。"

工业

工业物流地产

2018年第二季度

空置率

0.5%

新增供应量

0平方米

租金增幅

环比增长1.8%


第三方物流企业和电子商务企业持续推动市场需求,但供不应求的市场条件抑制了部分需求。 本季度,一知名国内第三方物流公司在普洛斯大兴物流中心租赁约6,000平方米仓储空间。由于市场上缺乏新增供应,且可租赁空间有限,本季度内仅录得少数交易。

供不应求的市场环境依然保持不变,且原计划于本季度完工的两个项目推迟入市,因此整体空置率仍维持在0.5%不变。2018年第二季度,原本预计通州分市场有两个项目完工,但由于开发建设延误而有所推迟。整体空置率与2018年第一季度持平,为近五年来最低水平。2018年第二季度为连续第四个季度未录得一手仓储地块成交。

面对供不应求的市场,业主持续拥有较强议价权,促使本季度租金环比上涨1.8%,达1.22元/平方米/天。虽然2018年第二季度的租金环比增速平稳,同比达到年增长6.5%的五年高位。仲量联行华北区工业地产部总监何迈可(Michael Hart)表示,"供不应求的市场现状,使得业主持续受益。特别是在成熟分市场,可租赁面积仍然稀缺,在2018年底前业主将维持较高的议价能力。"

高端住宅

住宅

2018年第二季度

服务式公寓

空置率

15.2%

新增供应

0套

租金增幅

环比增幅1.6%

豪华公寓

新增供应

0套

售价增幅

环比-1.6%

租金增幅

环比增长1.8%

高端别墅

新增供应

38套

售价增幅

环比增长3.4%

租金增幅

环比增长0.2%

 

受紧缩调控政策影响,高端住宅市场销量处于较低水平。本季度,开发商采取低价政策吸引购买者,推动销售量环比上升44.8%,但同比仍下跌13.4%。高端别墅市场销量同样受到调控政策影响,环比下降62.4%。

本季度,由于住建委放缓批准高端住宅项目入市,而持续推行刚需住宅项目,高端住宅无新增供应。别墅市场仅有一项目入市。同时,土地供应相对有限,仅有3个地块成交,与上季度的17宗成交量相比大幅下跌。

由于高端住宅限价措施影响,豪华公寓新房价格连续第四个季度呈负增长。2018年第二季度,豪华公寓新房价格环比下跌1.6%。受惠于稳定的需求和有限的供应,别墅价格环比上涨3.4%。仲量联行中国研究部总监周志锋表示,"限价措施近期没有宽松迹象,我们预测2018年豪华公寓新房价格将呈现下降趋势。另一方面,近期银保监会批准允许保险公司投资长租公寓市场,我们预计长租公寓市场将在更加宽松的政策环境下稳步发展。"

– 完 –​​​

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关于仲量联行​

仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年3月31日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问www.jll.com