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深圳

市场持续回暖,深圳商业地产租务前景向好

根据仲量联行第一季度市场回顾报告


深圳2010年第一季度甲级写字楼市场由于经济持续回暖,整体空置率下降,租金稳中有升。供应方面,新落成的卓越世纪中心4号楼使甲级写字楼市场总体量增至194万平方米。投资市场上,位于福田中央商务区和车公庙的优质写字楼备受本土投资者青睐。商铺市场本季度没有新增供应,总量维持上季度的141万平方米不变。零售商积极开展拓店计划,现有商铺空置率继续下降。在需求增加、空置率下降的带动下,租金有所回升。

甲级写字楼市场

经济持续回暖带动深圳甲级写字楼市场租务市场。卓越世纪中心4号楼的落成,拉动甲级写字楼市场总体量增至194万平方米。租赁市场则快速复苏,净吸收量达6万平方米左右,整体空置率下降,租金稳中有升,录得每平方米115.2元,环比上升1.0%。银行和证券两大行业仍对甲级写字楼租赁市场起主导作用。除金融行业外,专业服务业和高科技产业租户的需求回升也带动整体写字楼租赁市场。自去年第三季度以来,写字楼市场主要指标呈反弹趋势。今年,市场供应充足,而且渠道也日益多样化,将促使租户重新审视自身情况,从而带动甲级写字楼市场日益增长的潜在需求。

本季度,投资市场保持活跃。新竣工项目以本土投资者为主,位于福田中央商务区和车公庙的优质写字楼备受青睐。其中,佳兆业集团以3.5亿人民币收购位于福田区的丰隆中心44%股权的交易,成为本季度最令人瞩目的成交。

需求增加有助抵消供应上升对租金的压力。虽有位于福田中央商务区的卓越世纪中心4号楼进入市场,但在强劲需求的支撑下,空置率仍有所下降,租金稳中有升。可是,鉴于2010年甲级写字楼的新供应将大部分位于福田中央商务区,该区域总体空置率可能在未来一年中会进一步上升。

展望今年的深圳写字楼市场,甲级写字楼的新供应将全部位于福田区,将近40万平方米。随着经济复苏,除金融行业外,其他行业对甲级优质写字楼的需求将迅速增加。由于供应量在2010年集中释放,福田区整体空置率会持续上升,使得租金的增长趋于平稳。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,2010年将是甲级写字楼集中放量的一年,预计卓越世纪中心其余各栋将会于今年推出市场,加之已经开始租赁的东海国际中心,预计将推高福田区的整体空置率水平。同时,新落成项目较已落成项目硬件设施档次有着较大幅度提升,预计该类项目入市后租金水平较高。

商铺市场

随着经济环境逐渐好转,零售商对商铺物业需求增加,虽然受季度性因素影响——第一季度传统上为商铺租赁市场的淡季,但是深圳零售市场整体空置率仍有所下降,从而带动租金上扬。鉴于本季度并没有新供应落成,深圳购物中心及商业裙楼总量维持在140万平方米。本季度零售商场的租金录得温和增长,环比上升3.4%。

2010年第一季度,时装和家电零售商在深圳零售市场表现尤为活跃。传统的罗湖商业区仍然靠餐饮娱乐业为主要经营行业;福田中央商务区日趋成熟,新落成大厦增多及使用率提升,会带来大量中、高的消费人群,服装、餐饮业零售商会在该区积极开店,从而提高该区的零售物业使用率;在南山区,随着大量中、高端消费人群的出现,消费水平提高,加上数家大型设计新颖的购物中心相继落成,大部分零售商开始考虑在该区开店设点,从而导致区内零售物业使用率上升。
2010年优质商铺供应预计约为15万平方米,其中京基百纳空间最为引人瞩目。该项目是近年来罗湖出现的少有的大体量项目,其相对较高品质的硬件和优越的位置吸引不少零售商入驻,预租情况理想,在本季度成功引进了许多新的品牌,其中包括电影院线UA影院和台湾的餐饮品牌金钱豹。

展望深圳商铺市场,仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为,由于当前总体新完工的项目较少,各个商圈的优质商铺空置率将持续走低,随着营运水平的提高和零售环境趋好,购物中心的营运状况也会有所改善,而低水平的空置率将支持租金水平,使租金稳步回升。