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新闻

广州

市场复苏加快,广州商业地产租务渐趋活跃

根据仲量联行第一季度市场回顾报告


广州2010年第一季度商铺市场由于节假日集中,消费购销两旺,同时亚运效应逐渐体现,商场空置率持续下降,租金企稳回升,零售商对市场重拾信心。甲级写字楼市场需求继续复苏,租务市场较上季度活跃,新落成大厦相对较高的提前进驻率持续降低整体市场空置率。本季度甲级写字楼净吸纳量上升,整体租金回升。受惠于国内外的经济改善,珠三角制造业呈现复苏,外资工业投资者纷纷看好华南工业市场,物流园及产业园租务需求活跃,租金微升。受政策影响,广州豪宅市场在本季度整体成交和新推货量均下跌,但由于新政对楼市的影响有限,在买家预期楼价继续攀升的情况下,需求上升,第一季度资本值环比上升7.8%。投资市场方面,由于房地产投资市场不明朗因素增加,业内投资者趋向谨慎,国内投资者仍主导投资市场,但国外投资者也渐趋活跃,不以房地产为主营业务的央企退出房地产市场,预计将为行内带来更多的并购机会。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,本季度我们看到一些大型跨国企业在华南地区的策略部署,说明华南地区的战略地位日益显现。随着国内外经济持续向好,加上亚运会的推动,尽管存在压抑楼市政策的不明朗因素,我们相信,广州商业地产在今年将保持稳定增长。

商铺市场

随着经济的逐步好转,加上元旦、春节、情人节和妇女节众多节日的带动,广州第一季度消费市场保持平稳增长。1—2月累计,全市实现社会消费品零售总额65.3亿元,同比增长20.2%。受益于目前广州优质商铺较低的空值率和品牌零售商不断增多的需求意向, 2010年第一季度租金加速上升,环比增长3.5个百分点,受去年基数比较低的因素影响,租金值则基本与去年同期持平。

随着广州居民消费的不断增长,品牌零售商积极开展扩展计划,以提高市场占有率,整体购物中心保持低空置率。本季度二线品牌和餐饮娱乐方面的需求也引人瞩目。随着越来越多的新供应出现,吸引了众多院线争相开设新的电影院,本季度新增电影院包括保利国际影院进驻保利中环广场,嘉禾国际影院进驻5号停机坪。出于对新兴零售商圈的看好,外资与本土百货公司相互竞争位于珠江新城的大体量项目。年内将有多个大型购物中心落成,新商场无论在商场设计、市场推广及定位都吸引了大量国内国外不同类型的连锁店,预租情况理想,特别是即将进驻的商户中,有多家是首次进驻广州,反映出2010年内外资零售商对广州市场充满信心。总体而言,商场空置率持续下降,零售商对优质商铺需求的增加,体现了零售商已经对市场的持续看好。

亚运会今年在广州举行,预计会吸引大量旅客及带动本土的消费。零售商也愿意籍此增加品牌的知名度和产品销量,当中体育品牌、休闲服饰及餐饮娱乐行业尤为明显,他们会有进取的开店计划,租金也因此受带动而上升。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,“预计天河商圈将受惠于大量的旅客及新落成的大型购物中心,租金会有较明显的升幅。”

甲级写字楼市场

稳定的经济复苏支撑内外资企业的扩充需求复苏,带动广州甲级写字楼市场租务市场。其中,相对于去年整体租赁需求收缩的外资企业,部分公司已重新开展搬迁及扩张计划。第一季度,广州国际金融广场的出租率高达到99%;而本季度录得汇丰银行租赁太古汇71,000平方米的成交记录,是华南地区有史以来最大宗的写字楼租赁成交案,为广州的写字楼市场奠定新里程碑;这将促进更多的金融行业和专业服务行业例如律师行、会计师行等进入天河写字楼市场。随着更多的相关行业高度集中,天河CBD的国际化水平将获得更大提升。

本季度,新供应量较少,只有高德置地二期北塔落成。有限的新供应量以及新大厦相对较高的提前进驻率持续降低整体空置率至15.2%。鉴于租务市场较上季度活跃,本季度净吸纳量上升至约5万平方米,整体甲级写字楼租金轻微上调1%。

展望今年的广州甲级写字楼市场,约56万平方米新供应量均赶在在亚运前完工,除万菱国际中心外,所有新供应均位于珠江新城。仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,“随着大量新增的供应落成,业主压力加大,租户导向型市场渐强。业主为吸引租户搬迁和挽留租户,市场将进入租金拉锯状态,将有利租户谈判,租金短期内尚未走出下降周期。”

工业物业市场

2010年第一季度广州工业物业的国内需求持续攀升。全球出口市场改善,珠三角制造业呈现复苏,广州出口出现强劲增长。同时,受惠国内经济改善,本地零售商对物流园的租务需求也显活跃。物流园方面,首季整体空置率持续下降至12.4%,租金环比微升1.2%。

在经历全球金融危机的低潮期后,三大外资物流地产巨头普洛斯、安博置业和嘉民集团在2010年第一季度表示希望进入或追加在华南市场的投资;同时几家大型国内投资开发商在第一季度也表示有计划投资华南工业市场。普洛斯率先加速布局中国珠江三角洲地区。今年二月,普洛斯投资管理(中国)有限公司和中山市西区办事处签订投资意向协议,共建普洛斯中山物流园区。据普洛斯方面预期,首个项目最快能在今年年底建成。预测未来两年在这些物流地产企业的带动下,华南市场物流市场相对活跃。

产业园方面,政府相继出台政策吸引总部经济落户。在政策优惠的带动下,产业园进驻率上升,特别是近期科学城正式启动总部经济区,其进驻率大幅改善。产业园租金一季度环比上升0.6%。

仲量联行广州工业部经理张宁分析,预期全球出口市场改善将刺激珠三角出口市场复苏,这将带动广州物流园市场。在预期空置率改善和需求增长的情况下,租金2010年有望上升。政府加大对服务业和先进制造业的政策扶持力度,这将巩固产业园需求。

豪宅市场

2010年第一季度,由于一、二月份楼市新政策不明朗,买家和发展商观望气氛浓厚,导致整体豪宅新推货量和成交量均下跌。该季度豪宅新推套数为409套,销售套数为495套,环比分别下跌79%和58%。“两会”后楼市新政对市场调控力度温和,对市场信心的影响不大,买家开始重新进入市场,预期楼价短期内将继续攀升,推高资本值环比上升7.8%。随着楼价保持上升,三月份购买需求逐渐回升。租务市场方面,天河中央商务区内的豪宅租务市场需求有回升的趋势,带动租金保持平稳,租金环比微升0.6%。

预计2010年全年豪宅新推货量约为5,000套,比去年下降23%。同时,由于政府加大保障性住房土地供应,对豪宅市场未来供应量减少的忧虑上升。在需求方面,随着发展商在第二季度加大推货量和以及需求回升,预料成交量将有所放大。预期由经济稳定复苏支撑的改善型用户和投资型需求将继续支持着豪宅市场的需求,市场基调保持向好。但是,市场对政府在下半年加大楼市调控力度的忧虑仍然存在,预料全年整体楼价走势将保持大致平稳和窄幅上升的趋势。

仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰指出,由于市场对土地需求维持殷切,预料地价在短期内仍将在高位运行。准备出台的“勾地”政策对于压抑楼价上涨影响不大。按照香港相关经验,“勾地”制度反而会减少土地供应。因为“勾地”的程序增多,而发展商“勾地”与否与其发展策略有关系。另外,如果土地底价高于发展商心目中的价格,也会增加土地成功勾出的时间。唐文杰建议,一,政府在“勾地”过程需增加透明度;二,审慎考虑“勾地”地价,以平抑地价继续不理性高涨;三,土地供应多元化,并配合城市轨道交通发展,满足不同层次的住房消费需求;四,建议“勾地”制度与现行土地拍卖制度并行,互补长短。另外,对于增加限价房供应,唐文杰认为,措施对促进社会和谐起到一定作用,虽然对今明两年整体供应量影响不大,但市场增加对豪宅供应减少的忧虑。

投资市场

预计政府年内将出台更多偏向从紧的政策,维护房地产市场平稳发展,业内投资意欲相对谨慎。另一方面,由于房地产投资市场不明朗的因素增加,或许为投资者带来更多的投资机会。

国外投资者例如国际投资机构、房地产基金等在中国积极寻找投资机会,住宅项目由于市场需求大、投资回报率高而颇受青睐。尽管国外投资者相对去年较为活跃,但目前国内投资者仍然主导投资市场。
受国家政策影响,不以房地产为主营业务的央企需要退出房地产市场,这些企业需要处理、转让旗下房地产业务。中远集团宣布下属二级子公司中远香港集团在半年内退出所间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权。仲量联行广州投资部经理刘裕通表示,“预计此类变动将为行内带来更多的并购机会,一些优质的房地产业务将受发展商、投资者关注。”

市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“随着珠三角洲及国家经济进一步改善,广州房地产市场前景仍然看俏。写字楼需求将会随国内及外资机构扩充而有所上升,唯庞大新供应将仍然抑制租金上升空间。住宅市场则仍然视乎政府经济及房屋政策方向而定,年内或会出现波幅,但整体楼价仍然看涨。整体而言,在经济增长带动下,广州房地产市场将会稳步上扬,健康发展。”