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天津

优质地段办公楼物业获投资者青睐;区域型购物中心概念逐步形成


仲量联行2018年第一季度天津房地产市场回顾

天津,2018年4月18日 ——"现在是租赁办公楼的最佳时机。非核心区新建办公楼项目当前租金水平较低;传统商业区的高品质办公楼仍有议价空间,"仲量联行天津董事总经理何迈可(Michael Hart)表示。2018年第一季度,区域型购物中心"鲁能城"开业,项目位于南开区,客户群主要面向家庭购物者,并引入多家新零售品牌入驻天津。物流市场租赁活动仍然保持活跃,电商、第三方物流企业和生产制造型企业仍是主要需求来源。住宅市场受春节假期影响,销量和售价双双下降,整体暂时处于低迷状态;政府针对非本地居民出台的新租赁住房政策,有望支撑住宅租赁市场发展。

办公楼市场

来自金融和专业服务企业的需求仍然表现最为活跃,其次是信息技术企业。传统金融机构和保险公司持续在办公楼租赁成交量中占据最大份额。例如,一本地商业银行天津农商银行在万通中心租赁了超过3,000平方米的办公空间;中国银行旗下的保险公司中银三星人寿则在世纪都会商厦租赁了大约2,400平方米的办公空间。对租金较敏感的信息技术初创企业、商贸公司和传媒企业开始积极寻求进驻新兴区域办公楼。在河东区,2017年第四季度竣工的甲级办公楼项目天津远洋国际中心就属于此类项目。继金融行业和专业服务行业之后,信息技术企业也带动了天津办公楼市场的租赁需求,在2018年第一季度的办公楼总成交量中的比重达到14.1%。

本季度,由于没有新建项目完工入市,天津办公楼市场总存量保持不变,仍为290万平方米。净吸纳量约为31,100平方米。稳定的需求促使市场整体空置率环比下降1个百分点,至35.8%。其中甲级办公楼市场空置率同比下降5.6个百分点,至44.2%;乙级办公楼市场空置率同比下降0.3个百分点,至31.4%。

租金总体微幅走低,降至91.8元人民币/平方米/月,环比下降0.3%,同比下降1.7%。其中甲级办公楼租金降至103.0元人民币/平方米/月,环比下降0.2%,同比下降0.9%。租户受益的市场环境下,租户可在议价过程中争取较多优惠。

本季度有一宗整栋办公楼物业成交。中国最大的金融保险企业之一,中国人寿以19亿元人民币收购了位于南京路—小白楼分市场的泰安道五号院办公楼项目。非银行金融机构及保险公司是近年商业地产投资市场最为活跃的投资者之一,不仅热衷于持有北京、上海等一线城市的房地产物业,同时对位于天津、西安等二线城市核心位置的项目保持较高兴趣。

预计2018年将有九个新建办公楼项目进入市场,新增供应61.8万平方米,天津市场将迎来近十年来的又一个供应高峰期,从而在今年年底将整体市场空置率推高至40.9%。"在这九个新建项目中,七个项目将位于非传统板块,"仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然指出:"那些对价格敏感但在寻求办公空间升级的租户将有更多的选择。"

工业物流市场

2018年第一季度,在各大电商巨头、第三方配套物流企业和制造业企业需求的带动下,天津工业物流市场的净吸纳量达到20.6万平方米,环比下降17.7%,但同比飙升四倍。主要大宗交易包括某电商巨头在宁河区租赁了超过13万平方米的物流空间,用于拓展在天津的业务;另外一家国内油气设备制造商在西青区租赁大约9,000平方米的物流空间。由于武清和北辰区等成熟板块的大面积物流空间可租赁空间有限,位于天津市西南部的西青区和位于东北部的宁河区开始赢得租户青睐。

有三个非保税物流项目在本季度进入市场,新增物流空间17.6万平方米,将整个非保税物流市场总存量推高至300万平方米,同比上涨12.6%。尽管有新增供应进入市场,但由于市场需求强劲,非保税物流市场的整体空置率同比下降9.0个百分点,至12.9%。

本季度,由于非保税物流市场空置率下降,加之有多宗大型租赁成交,非保税物流市场租金水平仍维持上涨势头。一季度末,非保税物流市场的净有效租金为0.94元人民币/平方米/天,环比上涨1.1%,同比上涨3.1%。

预计2018年底前还将有另外八个物流项目进入市场,总建筑面积将达47.8万平方米,从而推高整个市场的空置率仲量联行天津工业地产部总监高云鹏指出:"预计2018年全年市场租赁需求将保持平稳,电商、第三方物流企业及零售商将继续推动需求的增长。鉴于优质地段的闲置空间面积仍将十分有限,未来租金将仍有增长空间。"

零售地产

2018年第一季度,在餐饮、儿童业态和时装品牌的带动下,零售地产市场租赁需求保持强劲。净吸纳量达到11.2万平方米,环比上涨116%,同比上涨27%。休闲餐饮品牌、咖啡和茶饮品牌在天津积极扩张。新概念的餐饮品牌,如音乐自助餐厅等开设在核心商圈,吸引年轻消费者。儿童教育品牌继续在社区购物中心和核心区购物中心内开设门店。例如,英孚教育在天津恒隆广场租赁了大约1,000平方米的教学空间,番茄田艺术学校在天津熙悦汇购物中心开设了500平方米的分校。 "社交媒体对零售市场的影响日益加大,同时,千禧一代强劲的购买力也在支持着天津的零售租赁需求。"仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示。例如,飞人乔丹的天津首家旗舰店在天津大悦城首层租赁了约500 平方米零售面积。

区域型购物中心——鲁能城购物中心于2018年第一季度开业,为非核心区的零售空间新增面积12万平方米。作为该地区的首家大型购物中心,鲁能城购物中心定位于中等收入家庭,且项目交通便利,其预租赁率高达90%。鲁能城购物中心的开业,也为天津购物者带来了如沃美影城和硬石餐厅(Hard Rock Café)等全新品牌。由于租赁需求强劲,天津零售地产市场整体空置率微幅走低,降至11.5%,环比下降0.1个百分点,同比下降3.1个百分点。

强劲需求的带动下,天津零售地产市场租金涨至人民币11.7元/平方米/天,同比上涨3.1%。由于定位不明确以及缺少目标客群,少数购物中心空置率较高,其租金保持不变或增幅低于市场平均水平。相比之下,核心区和大型社区中的绝大多数零售项目则继续逐步提升其租金水平,带动整个市场平均租金的上扬。

展望今后,预计2018年将有5个新建零售项目进入市场,市场总存量将达到440万平方米。在这些新建项目中,只有一个项目天津陆家嘴中心预计将位在核心区,其市场定位为面向中高收入群体。其它四座新建购物中心将分别作为其所在区域的首个优质零售项目,进一步扩大天津零售市场的版图。

高端住宅

2018年第一季度,天津高端住宅市场表现相对沉寂。由于政府继续推行住房调控政策,加之恰逢春节假期,高端住宅的购买和新增供应速度均有所放缓。此外,多家银行提高了对首套房和二套房购房者的抵押贷款利率,也使整个市场交易趋冷。2018年第一季度,天津高端住宅市场的销量仅为268套,环比下降66.9%,同比下降84.7%。

本季度共推出631套新增高端住宅,环比下降59.0%,同比下降41.5%。梅江、新八大里和河东区成为新建项目开盘较为活跃的地区。其中,临近未来的地铁6号和10号线的天房樾梅江项目共发售196套住宅,平均售价约人民币45,837元/平方米。由于成交量相对较低,整个天津高端住宅市场的总库存环比上涨19.3%。

本季度天津高端住宅售价环比下降5.3%,但同比上涨4.4%。预计在紧缩调控政策的影响下,整个高端住宅市场仍将保持平稳。"天津经济发展的基本面继续看好,预计居民的住宅升级需求将继续推动销量和售价微幅走高,"仲量联行天津研究部总监蔡蕾表示。

为了吸引更多的非本地优秀人才,天津市政府出台了针对优秀人才的租赁住房优惠政策。拥有学士及以上学历和在天津创业的年轻人可以通过租房在天津落户,从而享受到更好的社保以及与当地市民的其他"同等待遇",预计新政策将提振租赁住宅市场的发展,长远来看也将为高端住宅的需求构成强有力的支撑。另外,包括由万科开发的泊寓和由龙湖开发的冠寓等长租公寓项目进驻天津,随着租赁市场的发展,天津将更加吸引外来年轻人才。

– 完 –​​​

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证​​交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过82,000人。2017年度业务营收达67亿美元,总收入79亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾46亿平方英尺(约4.23亿平方米),并协助客户完成了价值1,700亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年底,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达581亿美元。更多信息请浏览​ www.jll.​com

仲量联行在亚太地​​区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过37,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

​在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中​国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​