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沈阳

零售办公均无新增,市场进入消化库存的有利时机;土地趋紧催生拿地热,高端住宅价格继续上扬


​仲量联行发布2018年首季沈阳房地产市场报告

2018年4月18日,沈阳 –第一季度,沈阳优质零售物业和优质办公楼市场均无新增供应。其中,优质办公楼市场仍处于消化存量阶段,市场需求较为活跃。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚表示:"东北振兴的政策扶持、辽宁自贸区沈阳片区的持续发展、京沈对口合作的顺利进行,将拉动金融、科技及高端制造业领域的企业更加积极的深耕沈阳市场,沈阳优质办公楼的租赁需求有望增强,市场吸纳能力将进一步提升。" 优质零售物业市场进入调整阶段,商场积极去化库存。

沈阳高端住宅市场量跌价涨。市场新增供应偏紧,使优质产品供不应求。城市资源的稀缺性导致核心区域价格居高不下,而受自贸区、二环南移等利好政策影响,浑南区继续保持强劲发展势头,价格持续上扬。热点区域和板块优质产品的频出,规划政策及需求增长的刺激,都将增强沈阳高端住宅市场价格上涨预期。

办公楼

市场需求保持稳定。第一季度,沈阳优质办公楼需求保持活跃,成交量稳健,净吸纳量共录得4.67万平方米。需求主要来自于现有租户搬迁升级以及新设企业数量的增加,部分公司搬迁至价质双优的办公楼项目。金融投资类客户仍为市场主导,咨询服务、科技制造等行业的需求日益增多。

本季度无新增供应,市场处于消化存量的有利时期。沈阳优质办公楼总量保持在307万平方米,其中甲级办公楼占比34%左右。由于沈阳办公楼历史存量较大以及近年来优质项目的集中供应,使得项目的区位及品质的可选择性表现得更为强烈,区位及景观优势对企业具有较高的吸引力。第一季度市场整体空置率录得25.5%,环比下降1.5个百分点,市场仍以消化存量为主。

优质办公楼租金略微下调。本季度沈阳整体市场租金相较前一季度小幅下降,录得67元/平方米/月,环比下降0.7%,其中,甲级办公楼租金为88元/平方米/月,相较上季度基本持平。市场竞争越发激烈,导致部分甲级办公楼项目采用灵活的租赁策略吸引更多客户,降低空置率,主要区域项目租金的差异性正在逐步缩小。

未来一年供应量较大,优质办公楼市场竞争更为激烈。预计到2018年末,市场新增供应面积将超过20万平方米。加之未来三年的供应量保持高位,市场整体空置率将上涨,沈阳办公楼市场仍将面对较大的去化压力。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示:"在行业良好发展前景的刺激下,金融服务业的租赁需求将保持稳定。同时,在沈阳产业结构升级、产业集聚的带动下,高科技行业等新兴业态对高品质办公楼的需求也会不断扩大。"尽管市场总体存量较大,鉴于市场需求活跃,且部分高品质新项目的租金或高于市场平均水平,预计沈阳优质办公楼租金将呈轻微上调的趋势。

零售物业

目前市场竞争依旧激烈。第一季度,沈阳优质零售物业市场无新项目入市,市场以消化现有存量为主。全市优质零售物业存量仍为569万平方米,其中优质购物中心存量为357万平方米。面对较大的市场存量,去化成为各大商场的迫切需求。

本季度沈阳优质零售物业市场表现平稳,具有大面积去化能力的非传统业态成为市场热门需求。以婚宴庆典主题酒店喜宴进驻星摩尔,以及百富源进驻一方购物中心为代表的大型酒楼开始接受购物中心的形式,成为购物中心的新型次主力业态选择。然而,由于新开业项目经营情况未达到预期,且部分商场陆续进入调整期,致使市场撤离租户与成交租户面积基本持平。因此,本季度市场的整体空置率下降0.1百分点,录得16.7%。

本季度零售市场租金保持平稳上升态势。第一季度,受部分商场品牌调整影响,市场租金轻微上调, 沈阳优质零售物业首层租金录得2,949元/平方米/年。面对较大的市场供应压力,各商场通过不断提升运营能力、积极调整品牌,保证租金增长。

未来12个月新增供应压力巨大,竞争将会愈发激烈。未来一年,沈阳优质零售物业将迎来新一轮供应高峰,预计新入市项目将超过66万平方米,主要集中于金廊南端。其中,计划于下季度开业的新世界K11艺术购物中心较为瞩目。K11项目作为沈阳零售市场核心地段的大体量项目,其"博物馆零售"的独特运营理念,或将为沈阳优质零售市场带来新的冲击与活力。持续的新增供应,将再度加大零售物业的市场压力和招商难度。面对激烈的竞争,积极调整租户组合,引入新业态,突显体验性与文化性,将成为各商场吸引客流的必选动作。

工业物流市场

市场需求持续旺盛。第一季度,沈阳高标准仓储市场延续上季度的活跃态势。各大电商与第三方物流公司仍为沈阳市场需求主力,积极寻求扩租机会,唯品会、京东等均有大面积租赁成交。吸纳主要来自于存量项目,净吸纳量录得15.3万平方米。

新增供给持续进入市场。第一季度共有两个项目入市,为市场带来6.5万新增供应。目前,沈阳高标准仓储市场总量为达到219万平方米,市场总量仍保持高位。强劲的租赁需求,使空置率进一步下降4.7个百分点,录得18.15%。

租金持续其上涨趋势。核心区域活跃的租赁表现及持续下降的空置水平,推动租金的持续上扬。本季度,沈阳整体物流仓储市场平均净租金录得0.74元/平方米/天,环比增长0.4%。

受一手仓储用地供应持续紧缩的影响,二手项目交易成为业主扩展市场的主要渠道。本季度,普洛斯、万科、易商红木等开发商在沈阳均有收购成交。预期未来将有更多收购交易发生,尤其在二手交易市场。

未来一年新增供应压力加大,或将提升市场空置率。预计到2018年末,新入市项目将达到49.2万平方米,市场将迎来新一轮供应高峰,整体空置率将小幅上升。尽管面临大量的新增项目,电商、第三方物流和有升级需求的租户将帮助吸纳大面积的新增供应,需求的持续上涨也给业主提高租金增加了信心,预计沈阳高标准仓储市场将呈稳步上升的趋势。

高端住宅市场

沈阳住宅成交量减少,成交价稳步上升。受春节假期的影响,本季度沈阳高端住宅市场价高量低。第一季度,沈阳住宅市场成交量达257.99万平方米,同比下降11.6%,成交均价上扬至7,903元/平,环比增长3.21%。其中,高端住宅市场成交量亦有所减少,录得4,747套,同比下降30.4%,改善型刚需客户仍为市场购房主力。且新增供应收紧,去化周期降至16个月。面对供不应求的市场格局,沈阳高端住宅市场销售均价继续上扬,录得11,224元/平方米,较去年同期上升15.5%。

土地市场供应减少,但开发商拿地热度不减。第一季度沈阳土地市场供销热度减缓,但核心区域的优质地块仍引发各开发商的激烈竞争。去年全年无新地供应的皇姑区,在本季度出现成交楼面价过万地块。未来,沈阳核心五区的居住用地楼面均价将达1万以上。本季度,沈阳住宅土地成交均价达5,371元/平方米,环比增长9.8%。地价的持续走高,将助推沈阳高端住宅价格继续上涨。

未来沈阳住宅市场将持续有新增项目,且价格依旧稳定上扬。去年拿地的房企将在2018年下半年集中释放新增项目,从而带动供应量的大幅增加。随着高价地块的入市,各品牌房企的高品质改善型项目将不断刷新市场,改善型需求将持续释放。部分新增项目价格将高于市场平均价格,进而提升沈阳高端住宅市场整体成交均价。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传表示:"过去半年,沈阳楼市住宅市场调控机制频现。鉴于沈阳住宅市场热度的持续攀升,地价、房价的快速上涨,未来,沈阳住宅市场政策调控仍将以"稳"为主。预计2018年,沈阳高端住宅市场仍处于上升发展阶段。"

– 完 –​​​

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证​​交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过82,000人。2017年度业务营收达67亿美元,总收入79亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾46亿平方英尺(约4.23亿平方米),并协助客户完成了价值1,700亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年底,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达581亿美元。更多信息请浏览​ www.jll.​com

仲量联行在亚太地​​区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过37,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

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