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西安甲级办公楼市场需求活跃


​仲量联行2018年第一季度西安房地产市场回顾

2018年4月12日,西安–甲级办公楼第一季度市场需求活跃,推动净吸纳量同比大幅上涨。西安零售物业市场新开一个项目,由于部分项目开始进行项目改造及业态调整,整体市场空置率出现小幅上升。住宅方面,宽松的落户政策造成人口的突增,强劲的市场需求拉动一手高端住宅资本值持续上涨。在优质物流(非保税)仓储方面,来自第三方物流和电商的需求依然强劲,但本季度新增供应集中,导致空置率环比上升。

甲级办公楼市场

2018年第一季度共有2个新项目交付使用,新增体量达85,000平方米。新增项目分别是位于高新唐延路片区的禾盛京广中心B座,建筑面积约31,000平方米;及位于城北片区的蓝海风中心,建筑面积约54,000平方米。这两个项目的交付推动西安甲级办公楼市场总存量达到144万平方米。

甲级办公楼市场第一季度净吸纳量达57,100平方米,同比大幅增加73.8%。需求来源多为内地企业的扩租和升级需求。按行业类型来看,专业服务及金融产业相关企业继续主导甲级办公楼市场需求,占总成交面积中的比例分别为41.5%和30.4%。较为显著的大面积成交案例包括:联合办公品牌MFG创客联邦在经开万科中心租赁约14,000平方米的面积,将其在西安的业务拓展至城北片区;华夏人寿在新交付的禾盛京广中心B座购置约10,000平方米的面积,以满足其自用办公需求;诺基亚由于业务拓展需求,在中晶科技广场租赁980平方米的办公面积等。在稳定的市场需求推动下,空置率本季度环比小幅下降0.2个百分点至36.5%。

甲级办公楼市场平均有效租金在2018年三月末录得人民币103.1元/平方米/月,环比小幅上升0.2%。新入市的蓝海风中心及禾盛京广中心B座分别凭借自身硬件品质和区位优势,以高于市场平均水平的租金入市;部分已有项目业主由于自身入驻率稳定,加之市场需求表现良好,纷纷提高自身项目租金预期水平,受此影响,甲级办公楼市场平均租金录得小幅上涨。

展望2018年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约36万平方米的新增面积将继续投放市场。在这些未释放的新增供应中,70%的新项目集中于高新及城北片区,这两个片区将面临在大量库存尚未去化的情况下,新增供应继续投放市场的局面。新增供应的持续放量将带来空置率上行的压力,届时,办公楼业主,尤其是高新及城北片区的办公楼业主,为提升项目入驻率,或将选择需求面积较大的租户,如MFG等联合办公品牌来缓解自身项目的空置压力,我们或将看到联合办公进一步拓展西安市场。

零售地产

2018年第一季度仅录得一个优质零售项目开业。本季度仅有银泰曲江B馆一个项目入市。银泰曲江B馆主要针对周边居住人群,在A馆已进驻大量零售品牌的情况下,B馆主要增加了餐饮,儿童及体验类业态的比例,以增加项目自身消费粘性。截至第一季度末,西安零售物业市场总体量约为513万平方米。

培训及体验类品牌成交抢眼,国际品牌仍青睐优质项目。国际品牌仍在积极拓展西安市场,其中轻奢品牌倾向选择基础设施完善,运营能力较强的优质项目拓店。如Karl Lagerfeld,G by Givenchy 均在中大国际购物中心高新店开出新店。同时,部分国际品牌开始着力拓展新兴商圈。如BOY LONDON于二环商圈的印象城太白店新增一店;西北首家SEVENFRIDAY于本季度在老城根GPARK开业;GUESS分别于二环商圈的凯德广场及老城根GPARK新增两店。然而,本季度快时尚品牌扩张速度有所放缓,在其将重心从增加店铺的数量转向提升单个店铺的营业额的策略下,本季度未录得快时尚品牌新增店铺。此外,部分空置率较高的项目大量引入面积需求较大,租金稳定的培训类及儿童体验类品牌,以提高入住率及租金收入。如鑫苑大都荟引入鼓学社及奇奇乐园动漫游戏体验中心;中贸广场新增乐顽音乐教育中心,调皮舞台,天旋舞咖等。

与此同时,部分电商于本季度开始在西安市场布局"新零售",盒马鲜生已围挡装修三家店,苏鲜生也将进驻西安市场。由于该类业态主要针对的目标人群为有一定消费能力且追求品质的消费者,故其目标选址主要集中在如高新及曲江等高端住宅项目相对集中、消费能力相对较高的区域。

部分项目积极进行项目改造及业态调整以应对市场压力。本季度,由于民生百货西大街店及苏宁广场均已关店整改,造成市场净吸纳量录得负值。另外,部分高端百货项目开始调整租户以优化自身业态比例,如世纪金花钟楼店已清退部分聚客能力较低的品牌为调整做准备;开元商城也清理了三层整层以作后续整改。导致2018年第一季度西安零售市场空置率环比微升0.5%至4.3%。

成熟项目租金增长势头冲抵其他项目租金下滑趋势,市场平均租金稳中有升。如中大国际购物中心高新店、凯德广场、熙地港及万达李家村等成熟项目的租金均保持强劲的增长势头;而部分空置率较高,经营情况较差的项目不得不让利租金以吸引品牌入驻。因此在优质项目的支撑下,整体市场平均租金保持稳定增长,录得人民币224元/平方米/月,环比上浮1.7%。

优质零售物业集中入市,新兴商圈或将进一步成熟。2018年西安零售市场将迎来超过一百万平方米的新增供应。新兴商圈将占据60%的新增体量,其中不乏如大悦城,大融城等招商实力较强的项目。大量国际品牌将伴随着项目的开业进入新兴商圈,将进一步促进新兴商圈的成熟。然而,优质物业项目的集中入市带来的激烈的市场竞争,以及新兴商圈较为优惠的租金或将使零售市场平均租金面临下行压力。

住宅

人口突增刺激市场需求。2017年起,西安政府多次放松落户政策吸引人口,为西安住宅市场注入了大量购买力。其中,部分新落户人口拥有较强的经济实力,且更加青睐配套完善的优质项目,增加了高端住宅市场的需求。与此同时,涨价的预期进一步刺激了部分观望者,释放了潜在购买力。受此影响,2018年第一季度,西安高端住宅市场的销售套数为1,843套,环比增加112%,同比增加194%。

强劲市场需求促使开发商加速推盘。2018年第一季度,高端住宅市场录得897套新增供应,较2017年第四季度增加了60.5%。2017年底因限价政策抑制的高端住宅市场供应在本季度得到释放。强劲的市场需求促使开发商纷纷加快推盘速度。主要新增供应集中在城东片区的曲江新区及高新区片区。

一手高端住宅资本值持续上涨。由于新增供应入市受限,新增体量仍无法满足突增的购买需求,供求的不平衡促使一手房资本值出现较快上涨。本季度,西安高端住宅一手市场平均资本值为人民币14,500元/平方米,环比上涨3.3%。此外,随着人口的不断流入,西安高端住宅租赁市场有所回暖。由于租赁市场整体租金的上升,高端住宅与普通住宅租金的差额进一步减小,促使部分租赁需求转移。其中,高新区内商务办公区周围区域的高端住宅租赁市场尤为活跃。受此影响,本季度录得全市整体高端住宅租金同比上升1.7%。

调控政策或将加码,二手房价持续攀升。人口净流入在短期内大幅增长或促使住宅市场快速升温,对各方购房人士的吸引力正在进一步加大。部分热点区域房价攀升过快,如沣东,沣西等不限价不限购的区域正在快速成为新兴热点区域,政府或将继续出台相应的调控政策以保持住宅市场的稳定。因此,预计一手房资本值增速将有所放缓。同时由于限价政策对高端住宅新增供应的抑制,部分改善型需求将外溢至二手房市场,推动二手房价格的攀升。

优质物流仓储市场

2018年第一季度西安优质物流(非保税)仓储市场三个项目交付使用,新增供应面积约173,800平方米。这些项目包括空港新城片区的普洛斯西安空港新城南二期B1和B2库,沣东新城片区的普洛斯沣东物流园一期,及大西安文化体育功能区的万科西北中轻国际商贸物流城项目。截至2018年3月底,西安优质物流仓储(非保税)市场总存量突破100万平方米,至110万平方米。

第三方物流及电商对优质物流仓储的需求依旧活跃,推动2018年第一季度净吸纳量达到97,000平方米,同比增长121.7%,环比增长547.7%。本季度新入市的万科西北中轻国际商贸物流城项目,总体量达94,000平方米,凭借自身开发商品牌优势及价格优势,在正式入市时已达到满租状态,主要租户为电商巨头京东及零售品牌屈臣氏。第三方物流百世快递在普洛斯沣东物流园一期项目租赁22,000平方米的仓储面积,成为此项目最大租户。然而,新增供应集中及此前双十一产生的短租面积的退租导致市场空置率攀升至9.3%,环比上升6.6个百分点。

西安优质物流(非保税)仓储市场租金达人民币25.2元/平方米/月,环比小幅上涨约0.6%。由于新竣工的普洛斯空港新城南项目及普洛斯沣东项目一期均由外资开发商打造,仓库品质相对较高,使其以高于市场平均水平的租金入市。受此影响,全市租金较2017年年底录得微幅上涨。

展望2018年后期,稳定的需求将推动市场吸纳量上涨。众多利好政策的出台进一步奠定了西安作为西北物流中心城市的基础,未来电商及第三方物流将继续拓展西安市场,推高市场吸纳量。然而,由于优质仓储市场或将迎来65万平方米的新增供应,且新增项目主要集中于新兴片区,仅大西安文化体育功能区和国际港务区这两个新兴片区就已占据2018年全部新增供应的55%。新兴区域尚需要一段时间来发展成熟,此片区内的项目将在短期内面临较大招租压力,整体市场空置率或将受其影响而呈现上行趋势。

– 完 –​​​

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