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北京

优质物业租赁需求明显回升,市场平均成交租金小幅上涨

仲量联行发布第一季度北京市场报告


仲量联行今天发布2010年第一季度市场报告,在市场需求回升的情况下,优质物业平均成交租金小幅上涨。

  • 写字楼 – 甲级写字楼市场租赁成交活跃,租金在金融危机后首次增长,各大国企将继续成为市场需求主力。
  • 优质商铺 – 随着北京经济的持续恢复,商铺市场需求也开始逐渐回暖。本季度的亮点是超市业继续快速开店,尤其是精品超市。
  • 高档住宅 – 今年一季度市场已经出现了回暖的趋势,跨国公司积极发展中国内地的业务,导致对外籍员工的需求恢复增长,对高档住宅的租赁需求开始增长。
  • 工业物流 – 随着经济进一步复苏,物流市场需求进一步增长。
  • 投资市场 – 物业投资交易活跃,土地价格涨幅超出预期。

写字楼市场
市场需求恢复明显,租金在金融危机后首次上涨
2010年第一季度,随着全球经济逐渐走出衰退,以及国内经济的稳定增长,北京甲级写字楼市场回暖现象明显,租赁成交活跃。 整体甲级写字楼市场租赁净吸纳量达到59,008平方米,即使有春节淡季影响,相比09年第四季度净吸纳量仍然增加30%。CBD地区和第三使馆区的甲级写字楼成交活跃,净吸纳量分别达到31,605平方米和10,500平方米。金融街区域由于可租赁面积非常有限,租赁成交较少。本季度来自外资企业的需求恢复明显,市场上很多金融银行业,生物制药以及IT高科技行业的外资客户在积极寻找新的办公面积。由于市场上有大量新增写字楼,以及新的区域市场如亚奥区域的形成,企业在寻找新的办公地点时不再局限于原有区域,跨区搬迁现象逐渐出现。国有企业和本地企业仍然在租赁市场中扮演重要角色,这些企业的承租能力较强,本季度甲级写字楼新签约客户中有近52%都为国内企业,而有相当比例都选择在了CBD区域。本季度值得注意的成交包括: IBM从盈科中心搬迁至盘古大观(租赁面积为9,000平方米),凯撒国旅在远洋光华国际签约5,000平方米。随着市场的转暖,以及写字楼空置率的下降,本季度甲级写字楼租金在连续六个季度的下跌之后出现了首次上涨,(环比上涨3.6%)达到人民币242每平方米每月。金融街的甲级写字楼租金持续上升,环比上涨5.9%,达到人民币355每平方米每月。CBD的甲级写字楼较高的空置率使得租金上涨稍缓,环比上升3.8%,达到人民币244每平方米每月。

本季度进入租赁市场的甲级写字楼面积较少,仅为62,820平方米,为08年以来最低新增供应。新增写字楼为位于金融街的北丰C2大厦,以及位于东长安街的宝钢大厦,但该大厦仅有15,000平方米左右为出租面积。上季度竣工的中冶大厦,也由于业主的策略调整,大厦将为全部自用。新增供应的减少一定程度上缓解了市场高空置率的压力,需求的恢复支持了租金的回暖。本季度甲级写字楼市场空置率为25.8%,环比下降2.4 百分点。CBD 地区甲级写字楼空置率虽然在本季度有所下降,但仍然为各分市场中最高,达到了45.6%。 在自用甲级写字楼市场上,本季度共有四个项目竣工入驻,分别为中石油大厦,F1人寿大厦,北丰C1大厦,以及宝钢大厦。

预计从第二季度开始,将有较多的甲级写字楼进入市场,2010年下半年将形成供应高峰,预计全年甲级写字楼将达到109万平方米,其中有将近 48万平方米 面积将所为企业的自用型写字楼,很多新租赁项目仍然位于CBD区域。金融街区域,由于今年的甲级写字楼将以自用为主,很多项目不会进入租赁市场,面对大量的国企需求,该地区的空置租赁面积将非常有限。仲量联行北京董事总经理张莹表示:“随着经济的进一步回暖,在过去一年中收缩了的外企租赁需求将进一步释放并增加,金融机构,能源行业,以及各大国企将继续成为市场需求主力,全年市场成交租金将在市场回暖中持续上升”。

优质商铺市场
市场需求回暖,租金启稳上涨
第一季度前两个月的宏观经济数据显示北京零售市场开局良好,社会消费品零售总额同比上涨了15.1%, 达到了967.7亿元人民币, 比去年同期增幅提高了2.4个百分点。二月份传统的春节促使北京的吃和穿的消费增幅同增长近30%。

本季度, 华联万柳购物中心是市场上唯一开业的购物中心,新增供给的建筑面积为110,000 平方米。本季度市场总的供给量比去年同期的240,000 平方米减少了近一半。由于一些项目招租缓慢,导致开业时间不断延后,如三里屯北区、平安IFC–都汇天地、国贸三期购物中心以及北辰绿色家园的购物中心。虽然整体租赁市场需求有所回暖,但是由于市场上大量的空置面积尚待消化,整体市场的空置率依然维持在一个较高的水平,本季度市场的空置率为与上季度持平,为17.1%  ,比去年同期高出了1.4个百分点。

随着北京经济的持续恢复,商铺市场需求也开始逐渐回暖。本季度的亮点是超市业继续快速开店,尤其是精品超市。如华联BHG Market Place 在三里屯和环球贸易中心以及乐城国际中心连开三店。 华润旗下的Ole 超市也在北京不断的扩张,在去年开店于世贸天阶店之后,又签约国贸三期和华熙乐茂。红酒坊受欢迎,例如本季度国贸商城 新开的CJW。化妆和个人护理连锁品牌在不断地扩张,例如万宁、屈臣氏、丝芙兰等品牌在华联万柳购物中心开业,万宁同时也签约望京的NOVO百货商场,这些品牌成为新开业项目的竞相追逐的对象。早期进入市场快速时尚品牌在依然保持着扩张态势,例如H&M、Oasis 在华联万柳购物中心签约,Calvin Klein 和MNG等品牌也高调宣布其在京的扩张计划,新的品牌也在积极地寻找店面,如Urban Renewal 等 。珠宝品牌活跃并寻求新的扩张地点, 如景福珠宝签约三里屯北区,翡翠珠宝昭仪翠屋在华贸商业街开了旗舰,Van Cleef & Arpels 也在积极的扩张。

虽然商铺市场需求逐渐回暖,但是受大量新增供给的影响,市场租金涨幅微小,本季本优质购物中心首层平均租金为人民币560元每月每平米 ,环比增长1.7%。 中心商业高端购物中心首层租金为人民币841元每月每平米,环比增长2%。 中心商业区域包括王府井区域、西单金融街区域、以及CBD地区。仲量联行北京商铺部主管张志贤表示:预计在2010年的市场需求将会进一步回升,但未来的三个季度将有750,000平方米的新增供给进入市场,市场租金回升缓慢,空置率也会依然会保持一个较高的水平。

高级住宅市场
租赁市场回暖,销售价格持续上涨
2009年,北京高档住宅销售市场十分活跃,成交价格和成交量大幅上涨。在商品房价格迅速上涨的背景下,北京市政府取消了2009年的部分购房优惠政策,随即出台了一系列税收,信贷,土地方面的政策,以抑制商品房价格的快速上涨。目前看,政策并没有对高档住宅市场产生较大的影响,成交价格继续攀升的局面。成交量的下降表明需求出现了暂时性的调整,这主要有三个因素,第一是政策的不确定性,导致购房客户对未来市场走势观望的现状;第二个是供应量,开发商放慢了新盘的供应,导致新增供应量减少。第三个是由于春节假期等原因,每年的一季度都是房屋销售的淡季。但是,高档公寓的平均成交价在一季度上涨了8.9%,达到37,676元每平方米。高档别墅的平均成交价上涨了16.4%,达到了39,638元每平方米。由于土地成本大幅上升和通货膨胀的预期,开发商和购房者对房价的预期都较为积极,高档住宅的购房者更是将其作为投资保值的首选。 

2009年的高档住宅租赁市场几乎全年都处在比较低迷的状态,租赁需求萎缩,租金持续下降。但是,今年一季度市场已经出现了回暖的趋势,跨国公司积极发展中国内地的业务,导致对外籍员工的需求恢复增长,对高档住宅的租赁需求开始增长。面对需求的增长,供应在本季度并没有上升。在服务式公寓市场,由于两个服务式公寓退出市场,导致供应量减少,大部分服务式公寓的空置率都开始下降。因此,服务式公寓的空置率在一季度下降了1.4百分点到20.6%。同时由于销售价格快速上涨,部分高端客户将购买暂时转为了租赁,空置率的下降推升了租金的小幅上调,服务式公寓,高档别墅和高档公寓的租金分别上涨了0.7%,0.6%,0.8%,达到每月每平方米153元,106.4元和87元人民币。预计本年内,随着中国实体经济的回暖,跨国企业在华业务将保持较快速度的发展,在北京的外籍员工数量有所增加,将支撑高档住宅租赁市场的发展。同时,部分内资企业的高级管理层也是高档公寓的重要租客,这部分需求在持续上升。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出:预计高档住宅租赁市场在2010年将活跃起来,租赁成交逐步上升,并对租金的稳定上涨构成有力的支持。

工业物流市场
物流市场持续回暖
2010年1-2月份,北京社会消费品零售总额为967.7亿元人民币,同比增长15%。1-2月份进出口总额为422.2亿美元,同比增长70%。在这些因素驱动下,物流市场需求持续回暖。本季度净吸纳量为97,396平方米,比09年四季度大幅增长。电子商务消费服务集团新蛋公司和亚马逊公司分别租用了华润物流库一期8,000和15,000平方米的仓库;祥龙物流4号库招租也在进行中,吸引到施耐德电气等租户。

在供应方面,本季度有三个项目完工。分别是位于北京空港物流基地18,000平方米的林吉物流二期,位于通州物流基地22,526平方米的祥龙物流4号库和47,000 平方米的华润物流一期。市场上累计到本季度物流仓库总存量共有 1,109,000 平方米。需求上升导致市场平均租金上涨及空置率的下降。2009年底,业主为急于吸引租户而大幅降低的租金的现象减少,本季度平均租金回升,环比上涨2.0%,达到23.7元每平方米每月。市场平均空置率下降至21.3%,比2009年四季度下降2.8个百分点。随着经济在2010年进一步回暖,物流市场需求有望继续增长。供应方面,宝德物流 25,000平方米的仓库将在未来12个月的进入物流租赁市场。我们预计租金将继续稳定提升,而空置率将继续下降。

投资市场
物业投资交易活跃,土地价格增加过快
一季度,北京的物业投资交易市场异常活跃。在全球经济逐渐恢复及北京物业价格大幅增长的前提下,不同背景的机构投资者表现出不同的策略。部分海外背景的机构投资者经过多年努力经营,其在北京所经营与投资的物业取得了较好的稳定收益,由于投资回报丰厚,部分投资者出售了在京所持有的资产。同时,也有对北京物业投资市场长期看好的投资者也借机大举收购,例如新加坡背景的公司---枫树投资以29亿元人民币收购了位于三元桥地区的佳程广场两幢写字楼。另外,由于北京住宅价格在2009年上涨十分迅速,部份持有高级服务式公寓的业主开始将统一经营的服务式公寓分散出售以获取短期利润,这些项目主要集中在东三环沿线,因此本季度在一定程度上增大了高端公寓的供给量。北京的土地市场 “地王”频显,这一现象已引起了中央政府的高度重视,导致北京CBD核心区内的最具吸引力的商业地块暂停了出让交易。仲量联行北京投资部主管庞树东表示:“由于大部份中央背景的企业将被迫从房地产业务中撤出,预计下半年将成为近期过热的土地市场的转折点”。