仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示：“毫无疑问，天津房地产市场在第三和第四季度受到了全球经济形式的影响，但是我们有充足的理由对2009保持乐观。”在历经了2008年第三季度的低谷后，天津高档住宅的成交量开始回升，显示中央政府的宏观调控政策以及房价的下调开始逐渐发挥作用。受进出口下降的影响，天津保税仓储空间，尤其是位于港口的保税仓储空间的空置率开始上扬。不过，由于本地和国内市场的需求保持平稳，非保税仓储空间仍然保持着极高的出租率。市场对写字楼及商铺的需求仍然十分明显，但相比2008年年初更加温和。

 

 

2008年前三季度，天津商铺市场的主要趋势是新品牌纷至沓来。而在第四季度，几个主要的项目都在进行租户调整。10月份，天津伊势丹在各个楼层引入了一些新的化妆品、饰品和时装品牌，其中包括希腊的Folli Follie在天津的首家分店、英国的OBEG和韩国的BEAN POLE等。12月份，乐宾百货和新世界百货为了改善其经营业绩，也关闭了部分楼层进行装修和改造。

 

此外，已在天津开设多家分店的国际零售商，如DHC、Max Mara和巴黎贝甜等继续在天津扩张。近年来，天津的零售额一直保持极其强劲的增长势头。鉴于2008年特殊的经济发展状况，零售商均加大了促销和广告力度，以刺激消费和购买。2008年，天津商铺市场的平均租金涨至500元人民币/平方米/月，同比增长22%。

 

2008年第四季度，天津河西区有两个商铺项目竣工开业，即大通集团开发的朗香街和新加坡凯德置地的嘉茂购物中心。两个项目都把目标锁定于中端消费者，在开业的时候便取得了超过70%的出租率。截至2008年底，天津优质商铺总存量达到147万平方米。今后几年，随着更多大型商铺项目陆续完工，预计在2012年前这一数字将出现近一倍的增长。

 

2008年第四季度商铺主要成交案例

 

项 目	租 户	面积 (平方米)
伊势丹	Folli Follie	30
伊势丹	OBEG	38
伊势丹	BEAN POLE	23
海信广场	Max Mara	50
海信广场	巴黎贝甜	75
朗香街	DHC	21
朗香街	热风	180

     
          

 

2008年第四季度，中国主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。天津写字楼市场的有效租金从上季度的143元人民币/平方米/月跌至127元人民币/平方米/月。写字楼业主纷纷降低租金报价，并为现有租户续租提供更多的优惠条件。

 

写字楼租赁市场在第四季度带来的消息好坏参半。虽然一些物流和船运公司缩减面积或终止租约，一些欧洲银行则继续对天津市场表现出极大的兴趣。例如德国商业银行2008年第四季度在津汇广场2座租赁了710平方米，作为其在天津的首家分行，并将在2009年春季开业。与此同时，法国巴黎银行也从此前的天津国际大厦迁至津汇广场2座，租赁了634平方米的办公空间。该季度天津甲级写字楼的平均空置率为16.5%，较上季度下微降1.0%。

 

2009年预计没有新建甲级写字楼竣工。不过，大量新增的乙级写字楼项目将投入市场，从而将在某种程度上给现有的甲级写字楼带来潜在压力。这些乙级写字楼项目多为产权分散，例如君隆广场和环球置地。

 

2008年第四季度写字楼主要成交案例

 

项 目	租 户	面积 （平方米）	租赁活动
天津国际大厦	方氏恒进投资	217	新成立
津汇广场1座	天津长濑国际贸易有限公司	400	扩租
津汇广场1座	光大永明人寿保险有限公司	150	扩租
津汇广场2座	法国巴黎银行	634	搬迁
津汇广场2座	德商银行	710	新成立

     
物流市场

 

目前全球金融危机已影响到了天津的进出口市场，尤其是钢铁、电子和汽车行业。受此影响，2008年第四季度，天津保税仓储空间的平均空置率较上季度上升12.4%。

 

然而，本地和国内市场依然相对保持强劲，众多非保税项目的出租率极高，平均空置率在2008年第四季度降至历史低点。如山久物流在普洛斯西青物流园预租了5,800平方米。

 

本季度整个天津物流市场的平均租金为0.85元/平方米/天，分别比上季度和去年下降4.6%和4.5%。众多保税仓储空间的业主纷纷降低租金报价以吸引租户，与此同时非保税物流空间的租金报价则比去年同期上涨了3.2%。

 

何迈可指出：“尽管全球经济放缓，但国际开发商仍对天津物流市场的发展前景看好。目前众多国际开发商正计划购买更多的土地或者现有的物流设施。”

 

 

除了政府公布的一系列救市政策之外，高档住宅的开发商还进一步下调其报价，并提供更多的贷款优惠措施以刺激消费者购房。2008年第四季度，天津高档住宅市场的平均售价降至12,075元人民币/平方米，较上季度下跌12%。本季度大约1/3的开发商将其高档住宅项目的售价每平方米下调了1500-3000元人民币不等。受住宅市场不断下挫以及租赁需求不温不火的影响，绝大多数的个人投资者已降低了对租金收入的预期。2008年第四季度，高档住宅的平均有效租金较上季度下跌24%，降至425元人民币/平方米/年。

 

高档住宅的市场成交量自2008年第三季度触底后，第四季度的成交量较上季大幅回升76%，达到1129套。本季度的成交量主要来自于南开区的三个项目，即上城豪苑、时代奥城和富力城3期。这三个项目均为大型开发项目，并在两年来以来一直位居成交量前列。

 

2008年第四季度成交量的上升，也得益于本季新开盘的项目。西康路36号和上品开盘预售。值得一提的是西康路36号项目共有60套高档住宅，据报道其中2/3以上已经售出。近期万科宣布计划在天津启动一个新的住宅开发项目，此前万科已在天津市中心和滨海新区开发了12个住宅项目。该新项目名为金奥国际，建筑面积共为16万平方米。我们相信，天津仍是开发商企业战略中扮演着非常重要的角色。

 

 

到目前为止，绝大多数的国际投资者仍在继续推迟其新的投资计划，并持极为谨慎的态度。除了2008年早些时候成交的天津城市大厦和锦佳物流仓库外，一些境外投资者也纷纷花时间对一些特定物业进行研究，并已将目标锁定在一些住宅和商铺项目。

 

与此同时，天津市政府正从各方面加大对天津基础设施和现代服务业的投资力度。自京津高速铁路正式运营后，天津还将新建一条天津至河北保定的高速城际铁路。作为海河再开发的重要组成部分，位于天津和平区的金融城计划总投资260亿元人民币。此外，中国建设银行近期与滨海新区签署了一项战略合作协议，计划在未来三年内为滨海新区提供1,800亿元人民币的资金，支持该地区的基础设施建设、中小企业以及其它大型项目开发。

 

在2008年底，天津毫无疑问的感受到了金融危机的影响，但是我们相信天津的新兴中产阶级所支持的稳健经济基础，将迅速显现并支持新的零售区域。而从长期来看，这意味着我们将在2009年看到跨国公司继续在天津扩张，同时投资者将收购更多的资产。