第四季度的甲级办公楼市场，供过于求加上需求减缓使得租户在租赁的谈判过程更占优势。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出，“业主们目前更愿意以优惠的续租条件来留住优质租户。”商铺市场方面，尽管第四季度新增了86,000平方米的供应量，但仍难满足巨大的市场需求，从而造成租金进一步上涨。年末豪宅市场成交量甚少，新增外籍员工数量的减少使得租赁需求随之下降。纵观整个房地产投资市场，第四季度没有外资收购交易发生，大多数投资者都认为2009年为购买良机。长三角地区的本地消费预计将有所提升，随之俱增的国内物流配送需求将有望成为2009年物流市场的重要驱动力。
办公楼
全市租金下滑10%。2008年第四季度，上海大多数甲级办公楼的租金出现了大幅下滑。 浦东平均租金环比下降15.5%，第三季度竣工的办公楼仍在努力寻找租户，而原有办公楼的业主们则愿意以优惠的续租条件来留住主要租户。租金下滑不仅仅局限于供应过剩的浦东，浦西同样在第四季度出现了8%的租金下滑。空置率方面并未出现明显变化：全市以及浦东空置率分别维持在13%和22%。第四季度仅有未来资产大厦竣工，为市场带来51,000平方米的新增供应，其预租率较竣工前无太多变化，仍为40%。同时上海环球金融中心的出租率也基本不变，保持在40%。
超甲级办公楼业主应对市场变化。第三季度上海办公楼市场各级别中，仅有浦西优质超甲级办公楼租金微涨2.2%，其余皆出现下滑。但第四季度，浦西超甲级办公楼平均租金也随整体市场下跌近12%。而在浦东市场，由于大多数新增供应属超甲级界定，浦东超甲级办公楼租金环比再降18%。尽管浦西超甲级办公楼的空置率仍维持在相对低位（4.6%），但为了与浦东新落成的超甲级办公楼展开竞争（浦东超甲级办公楼空置率为33%），从而以较低的租金吸引或留住优质租户。总体来说，虽然超甲级办公楼的租金仍高于甲级办公楼的整体平均水平，但其间的差距已从第三季度的人民币2.5元缩至第四季度的1.6元。
预计09年租金将呈持续下滑态势。在遭遇连续两个季度的租金下滑之后，鉴于目前市场的高空置率以及新增供应量的入市，预计2009年办公楼租金仍将呈现继续下滑态势。跨国公司方面，除非其招聘冻结计划解除，重新开始扩张，否则对于额外办公空间的租赁需求仍将非常有限。2009年的新增供应计划将会给浦东和浦西的租金带来更大的下调压力，同时，未来12个月内非中心区域陆续竣工的新增办公楼供应将进一步加大此压力。留住租户将成为市场的重大课题，地产商们都将竭尽所能提供更优惠的续租条件，以留住他们最好的租户。但同时，较低的租金也有望刺激市场，产生新的来自国内公司的租赁需求，这些国内公司将由于租金的下调从而能够承受从目前所在的乙级办公楼搬迁至甲级办公楼的费用。
商铺
零售商仍然视中国市场为其业务增长来源。虽然全球零售销售业绩普遍下滑，但国际零售商们仍然认为中国市场具有增长潜力。当然，在制定其在中国的扩张计划时，零售商们普遍更加谨慎。目前，零售商只选择可在短期内盈利的新店铺。本季度新进入上海零售市场的零售商包括玛莎百货、唐恩都乐和Net。百思买在第四季度新开多家店铺，继续其扩张策略。由于对优质商铺的需求未见下降，上海市中心商铺的底楼平均租金较上季度增长了3.1%。上海中心区域商场目前还未出现任何零售商撤出的迹象。市场整体空置率仍维持在6.5%的低位。位于黄浦区的353广场和浦东的96广场皆在第四季度开张营业，从而为上海零售市场新增86,000平方米物业面积。
商铺将成为2009年租金最稳定的物业类别。虽然其他类型物业的租金都已开始下降，商铺租金仍继续保持增长。预计2009年初，零售业整体销售量的增长将趋缓。可以预见当租户的租约到期时，由于经受利润萎缩压力的租户们将要求下调租金，对优质零售物业租金的影响也将逐渐显现。零售商将通过多种途径使自己从竞争中脱颖而出，业主也势必将更主动积极地留住最好的租户。2009年市区将有数个零售项目竣工，但由于市场的吸纳能力还是相对稳健，租金不会因此而有大幅下调。南京西路上将有三个新项目在2009年进入市场，分别是越洋广场、通利大厦和常春藤商厦，届时将为这条著名的商业街增加80,000平方米的商铺空间。
住宅
政策变化推动普通住宅交易量。中央及各省市政府都已出台多项优惠政策以吸引更多购房者进入市场。除多次降息外，政府还出台了其它多项刺激住宅消费的措施。这些旨在活跃住宅市场的新政主要包括降低交易及借贷成本以及减少首次购房者的首付款比例。这些利市政策以及房价的下降确实对市场起到了推动作用，上海新房成交量在11月和12月呈现上升趋势。政策实施前的2008年9月可以被视为交易量季节性调整的低点。
豪宅
豪宅市场成交仍然低迷。虽然政策改变推动普通住宅交易量在11月和12月的提升，但是由于多数豪华住宅项目仍不愿采取降价策略，第四季度豪宅销售市场仍然呈现低迷状态。虽然目前极个别成交案例显示豪宅价格大幅跳水，但是由于大部分卖家仍对豪宅物业中长期市场抱有信心，第四季度上海豪宅均价只是呈现温和调整。二手豪宅市场，除个别急于出售的个案，交易量也非常有限。2008年第四季度豪宅均价环比下降3.7%至每平方米人民币33,805元。由于外籍员工数的减少以及受到新增供应的冲击，豪宅租赁市场也颇受影响，豪华公寓租金较第三季度下降了3.4%。
2009年豪宅市场展望。目前房价的调整力度似乎还不足以吸引豪宅的潜在买家入市。他们仍处于观望状态，等待价格的进一步下调。因此，我们预计2009年上海豪宅价格将会进一步下跌，直至购房者重拾信心。由于海外华人是上海豪宅销售市场中重要的中坚力量，所以豪宅买家的信心并不像普通住宅那样与国内经济和刺激政策紧密相连。随着驻沪外籍人员数量和住房津贴预算的减少，预计2009年豪宅空置率将会上升，租金也将继续走低。
酒店式公寓
受益于灵活的定位。服务式公寓近期的整体空置率有所上升，部分是由于季节性因素，但同时也是因为在全球经济衰退的背景下，跨国公司的成本意识日益凸显。定位为长期居住的大户型服务式公寓，似乎最容易受到外派驻沪外籍人员数量的减少、外派人员被派遣回国和住房预算的削减而带来的需求疲软的影响。另一方面，由于跨国公司以中期的工作安排代替长期的外地派驻，那些乐于承接中短期住户以及户型较小的服务式公寓得以维持原来的入住水平，部分项目的入住率甚至有所提高。在当前的经济环境下，服务式公寓因其重新定位其自身客户群的能力有效对冲由市场不断变化而引起的风险。
投资
上海房地产外资收购交易量较去年下跌26%。2008年见证了上海房地产市场外资收购交易量的明显萎缩，第四季度更是无任何外资相关大宗交易发生。2008年全年外资收购总额为160亿人民币，比2007和2006年分别减少了26％和12％。这种下跌尽管是诸多因素共同作用的结果，但究其主要原因还是中央政府对所谓“热钱”的限制。此外，由于全球范围内的信贷市场资金流动不畅，从而使得众多国外投资者无力筹集投资所需的资金，也是一个重要原因。此外，由于低风险成熟市场的物业资本值下降提供了高回报的投资可能，众多外国投资者已经开始重新审视成熟市场的投资机会。
谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市的核心投资，2009年一线城市投资活动将增加。在过去几年中，为追求更高的回报率同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二、三线城市。然而，严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会。尽管2008年第四季度上海未出现任何外资收购案，但是随着监管限制的放宽，以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。2007和2008年间的筹资尚有结余，投资者持观望态度，以期价格进一步下跌。2009年，随着信贷限制的放松，人民币贷款也有望变得相对容易。
工业
物流
保税仓库租金首度下跌。出口需求的下降直接导致上海地区保税仓库租金的下跌。然而第四季度非保税仓库租金仍保持在相对平稳的水平，来自国内消费的物流配送需求确保租金维持在第三季度的同等水平。由于目前的市场充斥着不确定因素，物流开发商纷纷调整此前的发展战略，更趋保守。尽管行情不容乐观，2009年还是会有四个物流仓库项目落成，分别是普洛斯虹桥北物流园、普洛斯松江物流园、宜隆临港物流中心三期工程、以及维龙嘉定物流配送中心，总计将为市场增加142,774平方米的物流仓储空间。08年第四季度，中外运正式入驻嘉民在奉贤投资开发的中外运物流中心。12月23日，新加坡政府产业投资有限公司斥资13亿美元收购了普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金20%的权益。
产业园区
至2009年底，优质产业园区供应将有所上升，并将继续成为租户企业控制成本的有效选择方案。目前，在上海的几个知名产业园区内很难再找到高质量的可租赁空间。但是这一情形有望在2009年底前得以改观，届时会有一大批新增供应入市，尤其是金桥和张江区域。这些新供应将会给租金带来一定的下挫压力，但同时市场上有很大的需求在等待着些新物业空间的上市。由于与核心商务区的办公楼相比，产业园区的租金已明显低廉，因而租金下降的压力相对较低。对于需节省开支的租户来说，即使是与非中心区域的甲级办公楼相比，产业园区也将是更具吸引力的有效方案。
制造业
长远来看，前景乐观。由于经济增长放缓，许多制造类企业已暂时推迟新项目的开发和扩张计划，但是他们对于中长期的前景仍然保持乐观态度。许多制造类企业视此为业务整合的机会。2008年第四季度，上海主要的工业园区都举行了大型投资招商会。期间，各工业园区宣布了100多个投资和扩张项目，涉及的公司包括埃克森美孚、英特尔、可口可乐、ABB、微软、东软以及山特维克。跨国高科技公司Rosenberger近期也确认将会从金桥迁址到张江东区，从而拥有更大的生产基地。随着部分制造类企业有意选择售后返租方式以释放资本另作其它用途，涉及制造业厂房的投资买卖活动有望在2009年涌现。